杭州第一次摇号是什么原因_为什么第一次摇号是一万人？经过居民疯狂排队验资，杭州融信蓝天、华夏四季两个“红盘”的登记摇号名额已定格在11927组、6687组，杭州首次出现“万人摇号”楼盘。但不少业内人士担心，在二手房和新房价格明显倒挂的情况下，摇号未必能解决杭州楼市供需矛盾等关键问题。
杭州第一个万人摇号是什么原因_为什么是第一个万人摇号？
二手房价风险大。
“去年以来，无论是限价还是摇号政策，主要目标都是改变市场预期，实现市场公平。”丁建刚告诉《国家商报》记者，但由于限价只能限制新房价格，而不能限制二手房价格，因此形成了价格“双轨制”。买房有套利空，摇号相当于“打新股”。在新房和二手房价格严重倒挂的区域和楼盘，居民必然会排队摇号。
记者近日调查发现，万人参与摇号的融信蓝天最新备案均价为18460元/平方米，而距离最近的万科未来城二手房挂牌价超过3万元/平方米。华夏四季楼盘的精装修均价为26105元/平方米，而旁边的毛坯房单价在2016年就已经冲到了3万元/平方米。
此外，临平山北、良渚、三墩等新兴区域都是新房和二手房价格倒挂的板块。比如热门的摇号盘汇高月中心，新房均价17504元/平方米，而目前周边的二手房均价普遍在2万元/平方米以上。相比之下，成熟度较高的杭州市区、钱江新城、申花板块，房价倒挂现象较少，居民摇号购房积极性不高。
“市区房价涨幅有限空。现在二手房价格上涨的主要是新兴的外围板块，尤其是近几年交通和产业条件大大改善的相对偏远地区。”杭州某房产中介告诉记者，最近二手房市场开始出现惜售现象。新房市场越热，二手房市场的预期价格越高。
同时，该人士表示，从他经手的二手房买家构成来看，市场价格可能涉嫌“虚增”。指出“限购后，刚需购房的购房者和投资客数量明显受到抑制，拆迁户购买力更强。”据其介绍，杭州去年拆迁前可能有5万多户空。拆迁基本都是城中村，大部分居民都是两代甚至三代同堂。每户拆迁补偿款基本在800万到1000万元。(记者未得到有关部门对上述拆迁户数量和拆迁补偿费的证实)
“与普通购房者相比，拆迁户手里有大量现金，在购房过程中也有特殊优势。比如一户可以买三套房，房款和契税也有相应的补贴。”前述房产中介人士表示，“比如去年城东融创某楼盘，传言周边拆迁户购房占了近一半。最近我们手里卖的大户型都是拆迁户(买的)，很多甚至全款付清。但这部分人购房后，未来几年市场购房预期可能会明显下降。”
高价拿地房企承压
至于如何解决新房和二手房的房价倒挂问题，同策研究院首席分析师张宏伟告诉记者，从需求端来看，主要要解决的问题是控制投资预期。在供应方面，土地供应和房地产市场进入的步伐需要进一步加快。
《全国商报》记者注意到，去年以来，杭州土地供应明显增加。据第三方平台住在杭州网数据显示，2017年杭州成功出让土地153宗(主城区81宗，萧山区35宗，余杭区37宗)，总面积522.4万平方米，总可建面积1226.8万平方米。总成交额1942.98亿元，同比增长21.6%，创历史新高。其中，杭州住宅用地(宅基地、商住用地)成交86宗，总出让面积402.6万平方米，总可建面积912.2万平方米。总成交1685.6亿元，楼面均价18478元/平方米，双双刷新历史纪录。据中原地产研究中心统计，截至2018年5月28日，杭州土地出让金达1244亿元，同比上涨210%。
虽然杭州正在大量供应土地，但丹特建刚指出，商品房上市的步伐并不快，房子的供应量并没有随着土地的供应而增加。
对于去年抢地大战中高价拿地的房企来说，放缓新房上市节奏无疑会带来财务成本的增加。据悉，2018年杭州36个板块地价创纪录。记者注意到，近日，转让高价的消息在杭州市场流传。比如，有媒体报道，去年8月以楼面价18205元/平方米拿下转塘地块的某房地产公司准备出让该地块。
“现在，一些高价拿地房企的风险明显加大。”张宏伟指出，“据我们了解，房企的定价一般采用成本叠加法(计算)，以楼面价为基础，叠加各种成本最终定价，而一些政府限价政策中的定价是以利润叠加为基础，双方定价标准不同导致开发企业的困境。再加上近期资本市场融资环境严峻，房企的融资和资金周转能力受到了考验。”
“政府调控的初衷不仅是为了保证市场活跃，也是为了将楼市热度调控在可控范围内。但根据相应的市场情况，限价导致了二手房和新房价格的倒挂。接下来如何进一步规范，是现在很多地方政府面临的问题。”多赢机构总经理张慧芳告诉记者，可以采取的调控措施还有很多，比如限制销售、增加交易环节税费等。但在目前的市场预期下，这些措施能否奏效还有待进一步观察。
丁建刚表示，相比限价政策带来的一系列“后遗症”，利用税收、金融等手段控制市场过热可能更有效。比如考虑按照每户持有的套数征收契税。例如，第一套房的契税为3%，第二套房为6%，第三套房为15%，第四套房为30%...或者用金融货币政策调控市场，比如首套房基准利率，二套房上浮20%等。
据悉，由于新房和二手房价格倒挂，截至目前，全国已有8个城市出台摇号购房政策，分别是沪、宁、长、成、杭、Xi安、汉、深，全部或部分房源需要摇号出售。
