2021年11月19日，深圳市房地产中介协会发布《关于新版二手房交易网签系统上线的通知》，上线了新版的二手房网签系统，说是系统，其实是一套二手房交易新规则。
此事在业内引起轩然大波。媒体用颠覆、改变了过往三十年的游戏规则、商业逻辑，来赋予此事的影响。
为什么深圳在全国率先垂范变革二手房交易机制？
深圳模式是否会成为范本在全国推广？
深圳模式有哪些亮点？如何评价？
买卖双方代理如何分佣？如何提供权证服务？
深圳模式对贝壳等平台有何影响？对蜂蚁云联等联卖平台有何影响？
深圳模式对行业和从业人员有何影响？会导致行业洗牌吗？如何顺应行业变革？
就以上行业普遍关注的热门问题，
景晖智库首席经济学家，景晖学堂校长，中城委代理经纪部主任胡景晖给出了他的解读。
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单边代理、独家代理，胡老师应该在过往好多年一直在呼吁和推动，现在终于在深圳落地，为什么是深圳能够率先落地单边代理机制？其他城市是否会很快跟进？深圳的这个模式会不会成为全国范本？
景晖智库首席经济学家胡景晖解读~
首先，深圳有先行示范的作用。
深圳有一个特殊的城市定位，即社会主义先行示范区。也就是，它要率先去做一些其他城市不敢做，或者不具备条件做的事，要起到一个改革试验田的作用。
第二，深圳有挽回局面的诉求。
客观来讲，过往这几年，在宏观调控的过程中，深圳的房价很难被抑制住，越调越涨，政策调控似乎不见效。直至出台了非常严厉的措施，尤其是深房理这种有组织、群体性的炒房事件爆发，组织被取缔，有关人员被刑事拘留，深圳的房价才终于得到了有效的遏制。而因此事涉及的房地产这条线上的很多政府要害部门的领导都被免职，也就是深圳在房地产调控这方面丢了脸。于深圳而言，有其要挽回局面的诉求。
基于此，深圳在调控过程中，率先去执行一些看似更严厉、更超前的举措，比如二手房指导价落地非常扎实、严格，率先在全国推出单边代理和独家代理等等。
第三，深圳此时改革代价和成本低。
深圳目前处在交易的冰河期，只有当市场最低谷的时候进行改革，改革的代价和成本才低，改革也才更容易被大家冷静的听进去和做到位。
至于深圳的这个版本是否会扩展到全国的范围，其他城市是否会很快的跟进，我相信一定会。所以大家一定要仔细的看一看深圳这次房地产交易系统和体制改革的所有相关文件。这次深圳的新版交易制度，必将会成为未来全中国的示范文本，不会有太大差异。
早在20年前，相关主管部门官员就去美国考察美国的交易制度，当时就有过判断，即美国的独家代理、通过MLS进行联卖的高效、安全、相对便捷的交易模式，就是未来中国二手房交易制度改革的基本方向，也就是，事情早在20年前高层领导就已经达成共识。
过往这些年，有关部门也在不断的推进，但是由于我们跟美国之间的房地产发展阶段差的比较远，历史演进要比美国晚了四五十年，以往在开发商唱主角的增量时代，即便有这样一个趋势性的认定，但也没有那么急迫去推行，所以进展相对较缓。但在当前，中国应该有30个以上的城市，二手房交易量超过了新房，而随着时间的演进，相信一线和二线城市，以及绝大部分三线城市，在未来五年左右时间，二手房交易量都会超过新房，开发商将逐步退出历史舞台，也就是进入到存量房时代。所以，在这个时间点，进行这项改革就是最好的时间。
从目前披露的消息来看，单边代理、独家代理，由政府来主导和背书的联卖系统，基本上我们是百分之八九十借鉴了美国的经验。
近十年以来，政府对房地产调控的措施越来越精准、越来越到位，也越来越有前瞻性，所以，对于深圳这次交易制度的改革，大家不要心存侥幸，不要妄想去研究如何钻空子，如何去破解，而应该是去学习、去适应，去在新的规则和制度下，想想如何老老实实的做好这门生意，如何放下内卷等等。整个存量房市场未来一定会进入到强监管的时代，合规合法接受政府的监管，老老实实的做生意，踏踏实实的做人，由内卷转向敞开胸怀，跟同行合作，一定是行业的趋势和未来。
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深圳模式，全网一篇赞扬之声，从目前披露的信息来看，您认为最大的亮点是什么？如何评价深圳这套新系统、新规则？
景晖智库首席经济学家胡景晖解读~
首先，我们要承认深圳的这次二手房交易系统的改革，应该是划时代的改革。所以，大家一定要记住2021年，2021年才是中国房地产行业的真正的转折点。
恒大债务危机、贝壳股价破发，等等，很多事情在这一年都发生了巨大的变化。接近年底，深圳推出的二手房交易制度改革，核心是单边代理+独家代理，特别是在房源这一方。
经纪有三种形式，一种是代理、一种是居间，一种是行纪。
代理，就是受委托人的委托，以委托人的代理人的身份，去代表我的委托人做一个生意，根据他的需求，达到他的意思，这需要亮出他代理的身份。
居间，就是我们讲的所谓一手托两家，进行撮合，是一种非代理的模式，是找到买方和卖方，将他们拉到一起撮合成交，是站在第三方的角度挣的中介费。
行纪，类似于现在做租赁经营的二房东。受别人委托，再去找交易对手盘的时候，没必要告诉你我的委托人是谁，会以个人的名字跟交易对手方发生交易。比如现在的相寓、自如等。
从全世界来看，经纪最低级的生态就是居间。在房产交易中，买方希望越便宜越好，卖方希望越贵越好，而居间，到底是代表哪一方的利益，要往哪一头走？也就是说，在实际情况中，由于居间的存在，我们的经纪人既不代表买方，也不代表卖方。他代表的是他自己，根据自己的利益去促成成交，但在这中间，可能买卖双方的利益都得不到保障，都会受到侵害。长此以往，买卖双方的利益如何保障？行业的诚信度和美誉度从何谈起？
所以，中国的房地产经纪行业，要想真正走上良性健康的发展道路，房地产经纪公司和经纪人都要真正爱我们的客户，为我们的客户提供良心专业的服务，必须要实现单边代理和独家代理，走MLS联卖的这条道路，这是历史的必经之路，是绕不开的。
但与此同时，两年前我曾写过一篇文章，就是在中国推行MLS为时尚早，个中原因就包括一些在具体执行中的问题。比如，如何去分佣金，美国的MLS联卖体系，规则的制定者和落地，推行者和监督者是当地的行业协会。
深圳这次的交易制度改革是由深圳市政府来背书，由行业协会来执行。考虑到中国的现实情况，这样一个方案我觉得更好。因为单靠行业协会，在国内是推不动的。
美国是谁卖房，谁付佣金。卖方代理拿佣金，要分一部分佣金给买方代理。流程是卖方代理在MLS上披露房源的时候，他会把这套房子成交以后，分多少佣金给买方代理，直接写在MLS上，也就是直接公示。实际上，美国从五十年代起就开始进行这种单边代理，MLS的核心，不是技术问题，而是规则问题，也就是，即便在技术落后没有互联网的时代，MLS的规则依然能够跑的通，技术的进步，只不过让联卖的效率更高。
而在我国，在全国绝大部分城市，我们是买方付佣金。深圳的新模式对佣金分配的细则并未涉及。但现在主要问题是规则细则不明确，买方代理收还是卖方代理收？各收各的如何分佣？佣金没分之前钱放在哪？如何监管？买房人提出我要打折，如何与合作方商量？等等，都存在很多不明确，不完善的地方。
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大家很关心的分佣问题，在已经公开披露的细则中并未看到，买卖双方各自委托，后续权证过户，是卖家代理提供服务，还是买家代理提供服务？佣金怎么收？买卖各收各的，还是一边收了，然后再协商分佣？
景晖智库首席经济学家胡景晖解读~
我们要客观的看到，很多行业的底层逻辑和制度设计上，我们和美国尚存在差距。
在权证服务方面，美国专门有一类公司叫做TITLE公司，也就是我们今天说的产权过户。还有一类是房款清算公司，是做三方平台的。
Title公司承担我们今天所说的如产权调查、产权保险、产权交割等等工作，与此同时，title公司有一个非常完善的机制，按照我们来讲，这个应该叫资金清算账户。
实际上，在房产的交割过程中，首付款、银行贷款、税费、佣金等全部都要进这个第三方监管的资金清算账户，这个账户是被监管的，由title公司来负责监管。资金进入到监管账户后，随着交易流程的演进，在充分保障交易安全的前提下，到哪个时间节点，谁该拿的钱，谁拿走。
到了交割完税的时候，税务没有问题了，卖房人把房款拿走。还剩下一些少量的未办结的费用，如物业费，等等。佣金的部分，美国不是签完合同就把佣金拿走了，而是这一单交易，从头到尾全走完，佣金才能被拿走。
此外，美国的这个title公司的资金清算账户，是跟MLS，以及行业协会的监管体系是打通的，当时卖家代理和买家代理约定了怎么分佣，最后在佣金分配环节就按之前约定好的，自动分佣结算。至于卖方或买方代理拿到了佣金如何再跟团队的成员分配，则由各公司按照自己公司的文化特色、组织绩效模式等自行分配。
而反观中国，我们目前没有title公司，没有这样的机构来进行专门的这种服务和监管。
拿费率来讲，我们收的比美国的佣金低，但是，我们的经纪公司实际干的活和承担的风险要高了，相当于，我们的经纪公司把后边权证的活也都做了。
从历史演进来看，我们早晚也会走到那一天，就是，我国也会建立自己的产权交割和交易资金清算机构。很可能要不了多久，我们也会变为不是签约的时候就把佣金收走，而是整个一单生意从头到尾全办完，无投诉、无瑕疵，才能把佣金从第三方资金监管账户里提走。这其实也是对消费者利益的巨大保障。
我觉得深圳可能接下来的细则中，就会涉及到一些具体的问题。
深圳现在只是把房源发布，还有交易系统上线了。未来可能会逐步发布细则。
现在深圳的版本中，就已经跟民政、社保等很多部门打通，但其实，我觉得，深圳如果未来真正要保障交易安全的话，在过户这样的一个流程中，很重要的一点是需要把司法系统打通，去更大程度上规避产权的瑕疵和或有的司法风险问题。而这，也会在很大程度上让行业生态更加健康，更加高效，行业才能真正走向良性发展的轨道。
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关于贝壳，贝壳强大在于楼盘库和ACN联卖系统，深圳的这个新规则和新系统上线后，我觉得大家用政府背书的开放联卖系统就OK了，没必要再入壳了，您怎么看？
目前市面上也涌现出了三家做联卖的平台，北京RELS，上海蜂蚁云联，广州房得宝，那深圳新模式的出台，对这些联卖平台又有哪些影响？
景晖智库首席经济学家胡景晖~
我觉得深圳的这个制度一旦落地，深圳制度和版本会成为全国各大城市纷纷仿效的。
对贝壳来讲，前途更加堪忧。即便不是灭顶之灾，也会是重重的一拳。贝壳是一个美股上市公司背书的、封闭的联卖平台，而深圳方案一旦落地，是政府背书、开放的平台。哪一个更强大、更具公信力，大家可想而知。
此外，字节跳动、快手等，都开始进入到房产经纪领域。此前贝壳的另外一个大的优势就是流量，而如今，ACN面对的是政府背书的开放平台，不占优；流量面对着今天中国最新锐、最年轻、最火爆的字节跳动，又不占优，相当于是左右夹击。
大家可以想一想，当年加入贝壳，是为了什么？深圳的这个系统，又能给你解决哪些问题？我觉得，可能大家唯一低估的就是深圳能不能确保细则的落地执行。
实际上，我们可以来看，ACN是贝壳自己发明和运营的一个内部联卖系统，它最大的问题在于，这也是贝壳自己的基因决定的，即链家的强管控，管的很多，管的很细。
贝壳模式下，导致的结果就是：第一，成本会很高；第二，弹性会很小；第三，被管理者会很不愉快。
管理者和被管理者永远是一对矛盾。你管的越细、管得越多、管的越严，人家被管理者就越难受，这也是那么多人要从贝壳出来的很重要的原因。
我相信，深圳的最终版本，一定是比较有弹性的。一个制度，一定要简单。越复杂，越难落地。一个制度，也一定要有弹性，而不是消灭了一切，只有一种标准，一种模式。一花独秀不是春，万紫千红春满园。越多的玩家、越多的模式，充满竞争、自由开放，充满活力，不仅消费者受益，从业人员也会受益，多赢局面。
所以，深圳的这次单边代理、独家代理所推进的二手房交易制度改革，客观来讲，应该是划时代的。
现在市面上有不少做中国的MLS的，比如北京的RELS，上海的蜂蚁云联、广州的房得宝等等，其实这三家都是刚起步。未来的出路是成为地方联卖交易系统的技术服务供应商。
我给大家举个例子。2019年的时候，我去美国和加拿大考察了一番。温哥华、旧金山湾区、芝加哥等等，规则都是由地方性行业协会来制定，由他来制定规则、推行规则、监督规则的落地和进行奖惩等等。
这些行业协会，都会招标录用一家外包软件公司来负责系统的开发运维，把规则变成一些工具，而这个系统的提供方，大部分都是一家名叫Black Knight（翻译成中文叫黑骑士）的软件公司提供。
美国最多的时候，活跃的地方的MLS大概有800多个，今天比较活跃的大概有三百多个，加上加拿大，共有三四百个，而这三四百个属地化的MLS，其中80%以上都是由Black Knight提供软件开发、服务运维的，它本身是一个非常牛的上市公司。
所以我觉得，RELS、蜂蚁云联或者房得宝等，应该致力成为中国的Black Knight，做一个技术解决方案的提供商，这样才可能最终在资本市场上，以科技公司的身份去上市。
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大家都很关心，一旦这个模式全国推广，对我们行业和从业人员会有什么影响？会带来行业大洗牌吗？会让大公司更强吗？小公司还能拿到委托吗？我们应该做哪些改变来顺应变革？
景晖智库首席经济学家胡景晖~
前述已经提到，大家不要再去想如何钻政策的漏洞、如何抗拒政府的管理。相反，未来我们一定会进入到一个强监管的年代，在这样一个背景下，我们要顺应政府的举措，做好行业自律，主动的去变革。
随着行业的发展，随着市场正从卖方市场走向买方市场，未来，我们的出路就是要进行变革，进行全面的跃迁，要改变以往的观念，如何通过组织绩效变革，通过经营管理方式的变革，通过经纪人作业模式的变革等等，再造行业的能力，从而让我们在未来很可能佣金的比例被下调的时候，仍然能够过日子，活下去。
这就需要我们加强学习，不断的吸收营养，看清行业宏观发展的趋势，看清这个行业。我们要进行一些交易端的变革，从业务经营、商业模式、管理手段、企业文化、绩效分配体系等方方面面去做一次跨越和提升，改变以往已经套路化、僵化的思维，去顺应时代的发展，从内卷走向合作。
