本报记者季思敏
商品房预售制度在过去20年间，对我国房地产市场的稳定发展起到了重要作用。不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也对国民生活水平的提高起到了有力的推动作用。不可否认，预售制度背后隐藏的风险确实存在。据新华社报道，去年以来，许多标杆房企，如傅生、泰禾、华夏幸福、协信等，都经历过债务危机，他们在全国很多地方开发的物业已经倒闭或面临倒闭的风险。在这种情况下，是否有必要取消商品房预售制度再次被推到前台。
我国商品房销售主要包括现售商品房和预售商品房两种模式。
商品房现售是指房地产开发企业将已通过竣工验收的商品房出售给买受人，由买受人支付商品房价款的交易形式。商品房预售，即商品房预售，是指房地产开发企业将在建商品房预先销售给买受人，买受人支付相应定金或房款，并约定在未来将预售的商品房销售给买受人的一种交易形式。
商品房预售是目前我国市场上普遍接受的房屋交易形式，商品房预售制度的实施对促进我国房地产市场的发展具有不可替代的作用。但由于预售的特殊形式和交易标的物的不确定性，交易在实践中容易产生纠纷。
据统计，近十年来，以“商品房预售合同纠纷”为由审结的民商事诉讼案件成倍增长。从2013年到2017年，平均每年涨幅达到170.88%，2017年诉讼40137起。
此后两年，商品房预售带来的合同纠纷只增不减。但2020年商品房预售合同纠纷数量呈下降趋势。
图片:北京盈科(杭州)律师事务所
北京盈科(杭州)律师事务所提供的数据显示，2020年，全国商品房预售合同纠纷诉讼案件81647件(按搜索标准“案由:商品房预售合同纠纷”、“结案年份:2019年”、“文书类型:判决书”计算)，较2019年下降12.2%。
北京盈科(杭州)律师事务所表示，近两年来，随着中央和地方连续出台多项房地产和金融调控政策，各地对新房尤其是二套房的政策加码。购买二套房尤其是三套房的购房者，将面临购房资格和银行贷款政策的双重严格限制。而新房限价政策使得“买就是赚”成为购房者尤其是投资客普遍的心理共识，客观上导致新房和商品房预售合同纠纷数量减少。从商品房预售合同纠纷的地域分布来看，2020年，我国商品房预售合同纠纷将集中在南部和中部地区。北京盈科(杭州)律师事务所数据显示，2020年，广东、贵州、广西、四川、山东四省商品房预售合同纠纷数量位居全国前列，占同类纠纷总量的57.08%。
此外，数据显示，2020年，我国商品房预售合同纠纷案件绝大部分在50万元以下。
合同纠纷金额大多在50万元以下。是否意味着房屋总价越低，预售合同纠纷发生的概率越大？
对此，北京市盈科(杭)律师事务所党委书记/高级股权合伙人陈指出，商品房预售合同纠纷案的标的额不等于购房总价款。通过对商品房预售合同纠纷司法裁判大数据的收集和整理，我们可以知道，绝大部分纠纷都是因逾期交房而产生的违约金。由于商品房预售合同中逾期交房格式条款的违约金标准较低，由此引发的纠纷诉讼金额基本在50万元以内。
陈举例说，以民初(2020)粤0306第27050号案为例，起诉标的额为逾期交房违约金139305.744元，而购房款总额为5159472元。
北京盈科(杭州)律师事务所监测数据显示，从绝对数据来看，由于经济发达地区房地产市场规模较大，商品房预售合同纠纷在经济发达地区依然高发。其次，从司法实践来看，商品房预售合同纠纷呈现出群体诉讼的特点，即同一开发商同时面临大量同类型的诉讼纠纷。此外，通过收集整理商品房预售合同纠纷司法裁判大数据，目前纠纷主要表现在四个方面:一是价格纠纷；二是逾期交付的违约责任和损失计算纠纷；三是装修质量纠纷；四是预售商品房转让纠纷，其中最常见的纠纷是价格纠纷和逾期交付纠纷。
另一方面，因预售引发的维权案件也有所增加。中消协发布的《2021年上半年全国消协组织受理投诉情况分析》商品类投诉数据显示，2021年上半年，房屋、建材类投诉16729件，占商品类投诉的3.2%，较2020年上半年增长0.11%。
关于商品房维权一案，中消协官网评论称，商品房问题一直是消费调解中的老大难问题。开发商的强势地位、房屋建筑行业特有的专业性以及购房合同中诸多合同条款的预设，都导致此类投诉的解决费时费力。
近年来，是否取消预售制度的问题也引起了各方争议。2018年9月，《人民日报》也发表了《取消商品房预售制度，可以先做研究》一文，文中提到，取消预售制度从长远来看可能是必然的。
陈表示，毫无疑问，与房屋预售相比，现房买卖可以让购房者马上拿到房子，可以有效避免烂尾楼或开发商跑路的情况。商品房预售许可制度诞生于1994年，与我国房地产市场的发展密切相关。这一制度有效解决了开发商在商品房项目开发中面临的建设资金问题，提高了资金使用效率，加快了商品房供应，有效缓解了城市居民住房紧张的历史阶段。经过近30年的高速发展，伴随着“预售制”，实际交付与宣传不符、楼盘烂尾、开发商跑路等问题层出不穷。目前，在房屋存量屡创新高的楼市背景下，“预售制度”是否还有存在的必要，是一个客观存在且存在争议的问题。但不可否认的是，开发者有很大概率不想取消这个系统。
编辑:刘秀浩
校对:阎石
