新华社北京5月31日专电(中国证券报记者黄玲玲)今日，首批9只基础设施公募REITs正式发售！

9公募不动产投资信讬之基本资料如下:

(图片说明)来源:万和证券

投资者可以通过场外直销和代销认购，也可以通过券商认购。根据不同产品的配送安排，配送时间截至6月1日或2日。

据了解，在REITs产品上市初期，为维护市场交易秩序，保护投资者合法权益，交易所将重点监控REITs产品交易，严厉打击异常交易和违法行为。投资者应树立风险意识，坚持价值投资和长期投资理念，依法合规参与交易。

业内人士估计，中国基础设施存量超过100万亿元。按照1%的资产证券化率计算，基础设施REITs的潜在市场规模超过万亿元。

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1.基础设施公募REITs应该如何认购？

公众投资者可以通过场外直销和代销方式认购，也可以通过券商认购。从投资门槛来看，深交所的地板认购以1000份为最低认购门槛，上交所的地板认购多以1000元为最低认购门槛；但每只公募REITs的最低认购门槛不同，最低100元，最低1000元。投资者在参与申购时应查看相关规定和公告信息。

2.基础设施公募REITs的配售规则是什么？需要“摇号”吗？

在基金募集期内，公众投资者有效申购申请的总份额超过公众投资者申购上限的，实行最后一日比例配售，即在基金募集期内，最后一日之前的有效申购申请全额确认成功，最后一日有效申购申请按剩余额度比例配售；预计募集首日所有有效认购申请确认后，本基金公开投资者的总募集规模将达到或超过公开发行规模上限，公开发行部分的募集期将提前结束。

也就是说，如果公众投资者募集规模为10亿，但募集期首日有100亿的认购规模，每个投资者可以购买1/10的认购规模。同时，公募部分的募集期将提前结束。这与新股网上申购采用的“摇号”制度有明显区别。

3.基础设施公募REITs面向公众投资者的销售金额和比例是多少？

基础设施基金份额的发行可分为战略配售、网下询价定价、网下配售、公众投资者认购等活动。中国证监会发布的《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》规定，原始权益持有人或者其同一控制下的关联方应当认购不低于20%的REITs基金公开发行份额。

以深圳为例，深交所首批四只基建公募REITs募集总额为143.71亿元，其中战略配售比例为60%及以上；网下投资者卖出的比例在16%-30%之间。

4.基建公募REITs应该如何交易？

基础设施基金是封闭式的，不开放认购和赎回。它们在证券交易所上市。场外份额持有人需要将基金份额转入市场后才能卖出。也就是说，公募REITs成立后，只能通过二级市场买卖，然后就需要关注基金的折价溢价风险。

5.基础设施公募REITs有价格限制吗？

基建基金上市首日涨停幅度为30%，非上市首日涨停幅度为10%。基础设施基金份额上市首日，实时行情显示的前收盘价为基础设施基金的发行价。基建基金涨跌幅上限价格的计算公式为:涨跌幅上限价格=前收盘价× (1涨跌幅限制比例)。

6.如何看待基础设施公募REITs的发行价？是不是发行价越高越好？

公募REITs的发行价不是1元/股，而是基于询价的市场化定价。投资者应综合比较各项目基础设施项目评估值、实际总募集规模(即发行份额乘以发行价格)、经营管理机构能力、未来现金流分配率等。，做出合理审慎的投资决策。不同项目发行价格的绝对值不具有可比性。

7.如何看待基建公募REITs的现金流分配率？现金流分配率是不是越高越好？

预测现金流分配率，并不是基金管理人向投资者保证本金不会损失或者获得最低收益的承诺。在比较不同项目时，投资者不能只把现金流分配率作为一个指标来看，因为现金流分配率可能与基础设施项目的类型有关。

作为基础设施公募REITs底层资产的基础设施项目类型一般可分为两类，一类是经营权项目(如收费公路、污水和垃圾处理等。)，另一类是产权项目(如工业园区、仓储物流等。).特别是对于类型为经营权的基础设施项目，由于经营权存在期限，存在基础设施项目价值逐年递减的风险，到期可能趋于零。因此，经营权项目的分红包含了投资者初期投资资金的回报，现金流分配率整体可能略高于产权项目。

8.基础设施公募REITs的主要收入来源是什么？

房地产投资信托基金通过向许多投资者筹集资金投资房地产资产来赚取收入。与股票、债券相比，REITs具有相对中等风险、中等收益的特点。基础设施公募REITs的收益取决于基础设施项目运营产生的收益，主要影响因素包括基础设施项目所属行业的平均收益水平和项目本身的运营情况。

9.基建公募REITs和股票有什么区别？

如果股票是“公司上市”后发行的证券，公募REITs可以形象地理解为“资产上市”后发行的证券。基金上市后，也会有交易报价，类似于股票投资。

与股票不同，公募REITs有以下特点:第一，公募REITs的市场波动相对较小。公募REITs的基础资产主要是运营稳定的成熟优质基础设施项目。现金流预期比较明确，单位价值的波动原则上比较有限。其次，公募REITs的增长相对有限空。从财产运行来看，财产性收入大幅增长或保持持续高增长的可能性较小。在此基础上，公募REITs的分红比例更高。公募REITs有强制分红比例，收益分配比例不低于组合基金年度可分配金额的90%，收益分配机制严于股票。

10.公众投资者应如何看待基础设施公募REITs的投资价值？

投资基础设施基金可能面临的主要风险包括基金价格波动风险、基础设施项目运营风险、流动性风险、上市终止风险、税收政策调整风险等。投资者在参与基础设施基金相关业务前，应当认真阅读基金合同、招募说明书等法律文件，熟悉基础设施基金的相关规则，独立判断基金的投资价值，自主做出投资决策，自行承担投资风险。

CICC研究部表示，考虑到资本市场对REITs产品及其投资逻辑并不熟悉，不排除首批产品价格在二级市场出现波动。从海外市场来看，已经出现了部分REITs上市后同类股票大涨或大跌的现象。建议投资者理性看待首批上市REITs的投资价值，避免追涨杀跌，造成投资损失。对于大众投资者来说，一定不要有炒作公募REITs“一夜暴富”的心态。(完)