【买房帮】第7期

☞案例回顾：货不对板？业主诉开发商虚假宣传，结果却败诉？！

这一期的房产纠纷案件中，业主对开发商的销售说辞产生质疑，认为楼盘的现实状况和其所表达的规划不符合，在起诉开发商至法院后，结果却是驳回上诉，由双方签订的商品房买卖合同为主要依据，法院判定开发商的做法合法合理，没有违背对业主的承诺。这个案例提醒我们关注到开发商对其楼盘产品的宣传推广问题。

由此也将引发房地产开发商的思考：楼盘的广告用词、售楼人员说辞、产品说明等等，应该怎么把握尺度？小编从中归纳了几个相关的法律问题，由『广西纳百川律师事务所』的杨清宴律师为我们提供专业的解答！

探讨问题：

Q1：业主应该警惕开发商的哪一些宣传和承诺呢？（广告词、沙盘展示、销售说明等）

A:

业主应该警惕开发商对以下内容的承诺：1、户型有赠送面积；2、小区内车位问题；3、配套设施齐全；4、交通设施（地铁、高铁站等）；5、楼房的质保期限。

开发商的宣传承诺不等同于合同内容。因此，业主可以在签订协议时要求开发商将所承诺的内容在合同中注明，甚至将其列为合同解除的要件，以保证在开发商虚假宣传或有其他违约情形下能维护自身权利。

Q2、就房地产销售而言，什么样的宣传属于夸大宣传和虚假宣传？

A:

《反不正当竞争法》第九条第一款明确规定，“经营者不得利用广告或者其他方法，对商品的质量、制作成分、性能、用途、生产者、有效期限、产地等作引人误解的虚假宣传。”

夸大宣传、虚假宣传的认定要点：

1、行为的主体：是广告主、广告代理制作者和广告发布者。

2、行为：上述主体在客观上对其商品或服务做虚假广告或以其他方式进行虚假宣传。

3、后果：上述虚假广告或虚假宣传达到了引人误解的程度，因而具有社会危害性。

Q3、除了广告词等，在宣传过程中，开发商应注意什么问题以避免触犯法律法规？

A:

开发商在宣传过程中应注意的问题：

1.售楼书、报纸广告、户外广告等宣传材料中中明确提示“本售楼书为要约邀请，并不视为商品房买卖合同的内容或交房标准和条件，最终以商品房买卖合同的约定为准”。

2.沙盘/模型 ：在沙盘模型上标注“本沙盘/模型因制作比例和材质所限，与实景可能存在一定差异，不作为交房标准。”

3.应在显著位置对户型模型设置提示语：“本模型仅为户型结构示意，相同户型单位因楼栋、楼层、单元不同，局部结构、面积等可能有所不同。”

4.效果图应标明：“非实景图，仅为效果图。”

5.户型图应标明：“本户型图所标尺寸仅供参考，交房尺寸以最终签署的商品房买卖合同的约定为准；相同户型单位因楼栋、楼层、单元等差别，局部结构、面积等可能不同。”

6、还有应当注意的问题就是现在大家比较关心的“学区房”“地铁房”等，如果根据政府相关文件项目周围可能将来要建设学校、地铁等，应当明确标注信息的来源。

Q4、可否从法律的角度简单点评本案例的法院判决结果（法院为何驳回业主上诉）？

A:

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。 该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，如当事人违反的，应当承担违约责任。

根据前述规定，一般情况下，商品房的销售广告和宣传资料仅为开发商对商品房周边环境等的宣传，不构成开发商对商品房的承诺，即使开发商违反销售广告和宣传资料，开发商不需要承担任何责任。

因此本案中法院驳回业主的诉求是符合法律规定的。

Q5、如果开发商想更改规划，需要通过什么部门和程序才能合法施行？

A:

变更建设主体等不涉及实体内容的,建设单位应提供相关文件或者证明材料,由原审批部门直接办理变更手续;变更“一书两证”,不涉及城市规划强制性指标调整的，由原审批部门直接办理变更手续；变更“一书两证”,涉及强制性内容调整的,由原审批部门受理并提交局业务会讨论,作出同意或者不同意的决定。

变更房地产开发项目的建设工程规划许可证规定内容的,应当在项目所在地公示,并书面征得受影响的已有住户和预购人的同意,超过70%以上受影响的已有住户和预购人书面同意的,方可办理变更手续。

无论在哪个领域，广告宣传的表词达意都必须严谨真实，尤其是商品房这样大宗的商品，如实宣传、诚信经营才是王道。

感谢杨律师提供的答复，根据她的建议，购房者们在看房时又会多留意一些细节了，你是否get到了呢？如果还有疑问和想分享你的房产故事的小伙伴，欢迎留言和咨询哦（咨询电话：13387750813）！下期见~

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文章来源:乐居