先说结论：建议参与发行，不建议上市后买入
01 | 什么是REITS
REITS，全称Real Estate Investment Trusts，即房地产投资信托基金。
是指向投资者发行收益凭证，募集资金投资于不动产，并将绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。
通俗一点理解，就是REITs从投资者这募集了一笔钱，然后去投资一个园区或者一个高速公路。未来园区产生的租金，高速公路收的过路费，扣除经营费用之后之后的绝大部分利润（90%以上），都分红给投资者。
总的来说，有一点像是收租。只是原来几万块钱，哪里买的起楼，哪建的起高速公路，现在通过REITs，可以用比较低的门槛去投资。
02 | 首批发行REITs都是啥？
这次即将发行的REITs基金，一共有9只，按照所投资的不动产类型划分，可以分为以下几类
简单说一下，这些不动产都是什么？
仓储物流：
听起来很高端，理解起来感觉是送快递的，其实都不是。本质上可以简单的理解成建了一大片的仓库，出租给其他人，靠收取仓库租金来赚钱。
以盐港REIT为例，每平米每月收35-70元，这个租金还挺贵的，并且出租率还挺高，这个是稳定的收入。
这个收入想提高，主要得靠涨租金。
高速公路：
顾名思义，就是收高速公路，就是靠收车辆过路费赚钱。
高速公路有一点优势是现在车越来越多，未来的分红会比较确定性的随着车多而缓慢增长。
产业园区：
产业园区听起来也很高端，其实说白了就是建了一两栋大厦，然后出租给企业办公收租金，收物业费，还有停车费赚钱。
比如180101招商蛇口，说白了就是在深圳有2栋大厦，万融大厦，万海大厦，主要收入就是租金
这种收入想提高，得靠涨租金。
污水处理：
就只有一家，首创水务。顾名思义，就是帮城市处理污水的。主要的收入来源是当地政府根据污水的处理量，按吨付费给污水处理厂。
污水处理厂的收入会随着城市污水处理增加，而逐步提高。
垃圾处理及发电：
只有一家，首钢生物。其实业务也很简单，就是收生活垃圾，每处理一吨垃圾，政府都要付费给垃圾处理厂，同时公司利用垃圾焚烧发电，卖电再产生收入。生活垃圾处理收入和发电收入基本各占一半，这个也很好理解吧。
垃圾发电厂的收入会随着城市垃圾的增加，而逐步提高。
我再稍微总结下，这几类不动产的特点
那么长期看，哪种类型的REITs收益最高？
其实不需要问我，当去掉高大上的用词，REITs项目就变成很好理解的不动产项目，其实每个人都可以自己判断好坏。
从我的角度看，是涨租金容易，还是车变多容易，污水和垃圾变多容易？什么更好，不言而喻。
而从美国REITs看，基建，工业类REITs是所有类型里表现最好的，而酒店，零售，写字楼之类的表现就比较差。
03 | 能参与吗？
所以发行能参与吗？可以！
第一，基础资产靠谱
物流仓库，高速公路，产业园，污水处理厂，垃圾处理厂。
也许看起来不高端，但都是刚需，旱涝保收，基本不存在经营风险。
第二，大比例战略配售
战略配售有两种，一种是原始的权益人，最少购买20%的份额，另一种是专业的机构投资者也可以参与。
目前首批试点9家REITs，发行的份额，战略配售份额和占比如下：
一共9个项目，战略配售比例最低的张江REIT也有55%，最高的广州广河高达79%。
战略配售比例说明一切，原来的原始股东以及专业机构投资者这么看好，怕啥？
第三，实际发行份额非常少
可能很多人以为是来圈钱的，但实际上公开发行的数量非常非常少，其实根本不缺你那点钱。
募集的份额首先要扣除战略配售投资者的份额，剩下的份额最少70%还要给网下配售投资者，真正会拿出来网上发行的，其实少的可怜
目前已公告的6只REITs基金，网上发行占比最高的张江REIT也才13.4%，最低的浙商杭徽网上发行占比才3.86%
第四，配售比例会很低
目前6只REITs，如果按照发行份额乘以发行价格，每只的募集金额才一两个亿，合计公开募集的金额才13.29亿。
想想过去一只基金几百亿资金认购的盛况，再想想现在REITs都还没怎么宣传，也没啥材料。（这篇文章的资料是我翻了几十份公告，上千页的材料自己手工整理的，下周就要发行了，今天想抄都没地方抄）
但REITs，一个礼拜前就好多人在咨询了，感兴趣的人太多了。
申购资金量是募集资金的10倍以上，已经是很保守的估计了。也就是说最后的实际配售比例，大概率是低于10%（有可能更低）。
第五，想参与的人，基本上买不够
至于说网下配售？我已经研究过了，我参与不了。而且绝大多数普通机构或私募机构也都参与不了。
所以市场上99.9%的机构，或者散户，只要是想买想投资REITs，通过首发认购，一定买不到足够的份额。
04 | 所以。。
而REITs是封闭式基金，发行之后，份额固定，想要多买，只能从场内买入。
所以，上市之后，被炒作的可能性很高。
市场热度这么高，但实际公开发行的份额那么少，REITs很有可能享受像新股上市一样的大涨幅。
不管是不是看好REITs，手上有闲钱的，这次发行，都可以当做必中的新股一样去参与。
涨是确定的，不确定的只是中签率而已。
但是不管怎么样，即使5%的配售率，100万资金（参考基金配售，几天就可以退款），中5万，上市涨幅10%，也是5000元的收益，很香了，起码比理财收益高。
05 | 是类固收产品吗？
有人问了，不管是收租金，还是高速过路费，还是污水和垃圾处理，总的来说收入和成本都是比较稳定的（除非是像去年遇到疫情），而且REITs项目会将90%以上的利润进行分红。
那么REITs基金，可以理解成买类固收产品长期持有吗？
我不认可REITs是类固收的说法。
换一个思路，工商银行，大秦铁路等稳定高分红股票，是类固收吗？
我们看下工行和大秦铁路的过去10年的每股分红
我们可以看到，工商银行和大秦铁路每年的分红，一样非常的稳定，甚至即使去年疫情，都没有下降。
（大多数REITs基金基础项目去年因疫情影响，净利润都是大幅下滑的，意味着分红也会大幅下滑）
而当前工商银行的股价5.26元，分红率5.05%
当前大秦铁路的股价6.92元，分红率6.93%
也就是说，如果只看分红的话，大秦铁路和工商银行的分红率一样稳的要命。
工行市值1.8万亿，大秦铁路市值1000多亿，抗风险能力根本不是几十亿的REITs小项目可以比的。甚至可以说，比99%的REITs项目的分红还要稳。
那你会把工商银行或者大秦铁路的股票当做类固收产品看吗？
有的人可以，因为他们买工行，买大秦，确实就是完全不看股价的短期波动，一放几十年，就等着吃股息的。
有的人不能，因为工行和大秦，2020年以来的股价波动很大：
工行最高价5.85元，最低价4.69元，波动24%
大秦铁路最高7.7元，最低6.23元，波动23%
一年才5%6%的分红，相比股价的巨幅波动，跟玩似的。
写到这里，大家明白我的意思了吗？REITs同理
REITs的分红会很稳定，但REITs的价格波动，一样非常的剧烈
目前国内REITs还没上市，但我们可以看看海外的REITs基金是怎么样的：
比如香港的这个阳光房地产基金，疫情前最高6.35元，最惨的时候跌到3.19元，接近腰斩。现在4.35元，又涨了36%。
相比稳定的分红，价格的波动可凶猛了。
再看下美股的REITs，比如西蒙地产
看到下面的红色分红吗，一样稳的要命。
但看股价，疫情前最高167元，疫情时最惨39元，只剩23%，膝盖斩。最近又涨回124元，涨幅超过2倍。
然后他每个季度都稳定1-2元的分红，相比几十元的涨跌而言，算什么？
06 | 正确认识REITs基金
所以REITs可以长期持有吗？很难说，但我希望大家能够正确的认识REITs基金。
我们看一下正常的基金和股票发行流程：
基金发行：固定净值1元发行，销售了多少钱，就发行了多少份额，资产不固定。新股发行：公司是固定的，发行股数确定，向机构询价，询价后确定价格，价格高就融资多，价格低就融资少
而REITs的发行程序，更像是股票的发行程序。资产固定，发行份额先确定，向机构询价确定价格，价格高就卖的高，价格低就卖的低
询价后的价格也不是像基金一样固定1元，而是像新股发行一样有零有整。比如张江REIT发行价格2.3元/份，而首钢生物生物发行价格13.38元
REITs发行是不是更像是股票发行，而不是基金?
所以对于REITs，应该理解成像工商银行和大秦铁路之类的高分红股票，而不是理解成类固收基金。
至于是不是可以长期持有，完全取决于你个人的研究，我无法给建议，因为上市后的波动肯定会很大，就跟股票一样。
参与REITs发行，就跟打新股一样，不仅风险很小，而且收益不会差。
但上市后去炒作REITs，风险就和炒次新股一样，有人发财，有人暴亏。
以上，全文完，如果对你有帮助，就多多关注我吧。
注意：投资有风险，入市有风险！
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