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希腊神话把人类历史划分为四个阶段，分别是：黄金时代、白银时代、青铜时代、黑铁时代。总之就是个每况愈下的过程。
郁亮以黑铁时代比喻时下，指向不言而喻，也颇有点悲壮的味道。故其讲话一流出就被万人争传，毕竟，万科已经做了不止一次准确的预言家。毕竟，当下的房企确实压力空前。
但。是的，曾不断给楼市泼冷水的我，今天要说点不太一样的话。
我承认，我是个很自觉的舆论稳压器，谁让我做舆论工作这么多年呢，萱萱不找我，我也会自觉遵守舆论纪律，这叫职业自律。
但我也不是为稳而稳，每一次发言，都有坚实的依据。这也是职业自律——不说假话。
我今天的结论是：市场不会集体陷入黑铁时代。相反，部分市场已经走出寒冬。
至于理由。首先，郁亮所谓的黑铁时代主要针对房企的生存压力。高周转不灵了，资金周转困难了，所以要“缩表”了，要降薪了，要下沉了，要过苦日子了。
但这不代表市场将进入黑铁时代。我们先从金融角度分析一下。
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借用自媒体【大碗楼市】的说法，货币剪刀差（M1-M2）越大，资本市场越临近拐点。
为啥呢？因为有一个词叫“否极泰来”，还有一个再通俗的词，触底反弹。
底在哪里？M1，即市场上流通货币出现了千年难逢的负增长，但吊诡的是，央行早就开闸放水了，既降息又降准。
所以钱去哪儿了？在银行里。企业宁可让钱在银行里空转，也不愿去扩大投资。这说明市场信心已严重不足。因为信心不足而导致流量不足，这就是底。
那为什么还会反弹？因为越到这个时候，国家越会出各种刺激手段。
继去年下半年政策口风和信贷略有松绑后，去年12月份的中央经济工作会议明确提出，要“适度超前开展基础设施投资”。
今年1月10日国务院常务会议又指出，加快推进“十四五”规划纲要确定的102项重大工程项目，聚焦“两新一重”，即新型基础设施、新型城镇化等重大项目和补短板领域有效投资。其中包括新型基础设施建设、新型城镇化建设、交通、水利等重大工程建设等。
今年1月下旬，住建部又放出信号，说“充分释放居民住房需求潜力”。
是不是感觉和2008年有点像？
再据银行内部流出的消息，某些信贷业务的门槛正在悄然降低。
虽然有知情人表示，这种宽松目前仅限于四大国有商业银行，但信号已经很明显：既宽货币，又宽信用。
和2008年还是很像。
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是不是觉得前景一片光明？保守点，只能说喜忧参半。尤其是2008年那样的行情，注定不会来。原因很简单，城市发展逻辑全然不同。
2008年时分，中国的城市发展逻辑还相对模糊，人口流动虽然也存在，但大体是从乡村就近迁入城市。生育率虽然也在下降，但不如当下明显，人口红利依然可观。因而无论一线城市，还是四五线，都有源源不断的新增人口。
但近几年来，中国的城市发展逻辑已空前清晰。各类城市排名花样繁多，但排名顺序大致相似，哪些城市更有希望，哪些城市走向没落，已近乎是常识，故而促成了一场持续不断的用脚投票。再因为资讯的发达，优秀的城市纷纷被捧成网红城市，吸引更多人慕名而来。
因此，2022年，我们将发现一个更为剧烈的区域市场差异。
极端案例如徐州丰县，根据徐州的七普数据，该市近十年只有两个县人口明显下降，一个是刘邦老家沛县，一个就是丰县，去掉自然增长率，十年人口流失约30万，截至2019年末，大约93万。
截图来自丰县2019年国民经济和社会发展统计公报
而根据一位田野调查者的结论，类似该县的现象早已普遍存在于五线以外城市。它们通常的剧本就是，人口流失——社会活力下降——管理落后——人口进一步流失。
一个很难扭转的恶性循环。
而且流失的是作为赋税主体的青壮年，外乡的女性又不愿嫁来，导致地区财政压力空前，继而全面传导到房地产市场。
包括当了一阵网红的鹤岗，如今喧嚣褪去，只剩一地鸡毛。而未来，五线城市的鹤岗化必然还会加剧
那里才存在市场的黑铁时代，且一切仅仅只是开始。
人去了哪里？当然是两个三角，长三角、珠三角。这就象28定律，任何市场总有几个处在头部。
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不过具体到长三角也要继续细分。某公众号把徐州也划进长三角，并说，鹤岗化已经蔓延到长三角。我只能说，你开心就好。
徐州只是广义上的长三角，只是粗略的按行政区划划入，按这个逻辑，茂名湛江还能划入珠三角呢。
人们通常挂在嘴边的是狭义上的长三角。它范围不大，只包括苏南、安徽沿长江一线，浙北、浙东。
再细化一点，人口有明显流入的只有三个省会一个直辖市，以及苏锡常、宁波、嘉兴、金华。即使南通、绍兴、湖州、镇江、扬州，人口流入都不甚明显。
很庆幸，宁波在列。至于楼市，还是那句话，人口流入就是最大的利好。最近宁波在推共有产权房下，有人惊呼狼又来了。我看了下具体措施，还好，完美避过了当前的主力置业人群。尤其是需持有十年才能买断，比上海足足长了一倍。
但乐观的同时请切记，国家楼市基调从未改变，房地产税之剑，依然悬在每一座城市头顶，这是2008年和2015年的底部市场不具备的政策背景。所以楼市会回暖，但不要搏价格高位，谨慎乐观，积极应对。
据悉，最近宁波新房和二手房交易又活跃了起来，甚至奉化部分区域也出现了成交解冻。这说明，宁波只是经历了一轮楼市的小冰河期。而其底层逻辑，从未改变。
但同样值得关注的是，二手房的挂牌量也有较大增幅，何况今年还有海量次新房解禁，存量房供应将一直处于高位，如限购不进一步放开，供过于求的局面不会改变。想要快速脱手，依然需要一定价格刺激。
事实上从几个中介朋友那里得来的消息，目前成交的房源主要还是靠价格优势。如果死咬着价格不放，成交依然很艰难。毕竟黄金时代已经一去不复返。
但宁波楼市也绝不属于黑铁时代，在青铜和白银之间，宁波终究能找到属于自己的存在。
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