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本文重点有：
1.日本房企重仓苏州
2.为什么日本房企在这时进入中国楼市
3.值得借鉴 日本房企如何应对楼市危机
4.国内完成转型之后会发生什么
随着各大城市陆续完成了今年最后一次集中供地，预示着今年的楼市即将告一段落。可就在一个月前的苏州土拍市场，出现了一件不同寻常的事情：日本房企以25亿拿下了一幅地块。
成交价25.46亿元、成交楼板价14265.52元/㎡、建面约17.8万方，和宝（南通）房地产开发有限公司拿下了苏州相城区苏地2021-WG-64号地块，0溢价。该公司背后的大股东，正是日本最大的房屋建筑商——大和房屋工业株式会社。
为什么日本房企在这时进入中国楼市
对于大和房屋重仓苏州这一举动，许多业内人士都直呼不理解：在国内房企融资渠道收紧、资金紧张、负债压力大、杭州、南京等地多幅地块流拍的情况下，日本最大的房企却反其道而行之，一举拿地，甚至还有意愿深耕中国市场，怎么回事？
事实上，即便是日本国内，也十分不解，“中国龙头企业恒大暴雷，花样年、富力、阳光城等等，不是跌停，就是下调评级，为什么大和要进入到一个危险的环境”、“中国的房地产泡沫已经超过当年的日本”……这样的网友评论充斥着整个网络环境。
那么，究竟为什么呢？
第一种看法，是外国业内对中国房地产保持着乐观态度。别不信，无论是日本还是美国，有一种声音始终认为，中国房地产泡沫不严重。
日本三井住友金融集团董事长奥正之就表示，中国的房地产泡沫背后，存在着大量的刚性需求，中国有过两次婴儿出生潮，细究之下，第二轮婴儿潮现如今已经到了30岁关口，正是刚性买房的需求期；
美国媒体也指出，中国房地产需求的一大根源是中国城市化进程的加快。根据世界银行报告，2020年，中国的城市化进程只有64%，远低于日本楼市泡沫破裂时的77%。
但作为老地产人，我们并不完全认可这种说法。中国的楼市泡沫是存在且危险的，只有正视这一点才能避免重蹈日本覆辙。所以我们更加同意第二种说法：
国外资本正在加速抄底中国楼市。在疫情冲击下，全球通胀，中国作为率先从疫情中恢复过来的经济体，货币升值快，国内资产已经成为了外国资本眼中的优质资产。国外资本对于中国资产的需求十分旺盛。
与此同时，楼市政策的收紧，让国内房企开始出售手中的资产，房企缺少现金流拿地，使外企在市场上争取土地供应的机会加大。
有供应也有需求，国外资本进驻中国市场，也就不奇怪了。
值得借鉴 日本房企如何应对楼市危机
毫无疑问，中国的房地产市场正处于一个转型的阵痛期，这也是整个行业最难捱的时期。而万幸的是，根据日本的历史经验来看，国内房企变革的决心很坚定。
日本的房企当年是怎么应对楼市危机的？变卖资产、降低负债、结构调整、经营重建、去杠杆。
以日本三大房企三井不动产、住友不动产和三菱地所为例，三家房企在成立初期，均为密集型产业结构。
比如三菱地所，所包含的业务包括商业物业、住宅物业、建筑设计、酒店业务以及国际业务等，并进行了全国性和世界范围内的扩张，1989年三菱地所就全资收购了纽约房地产开发公司洛克菲勒集团，并拥有洛克菲勒中心。但国内大量土地沉淀、海外投资困境让三菱地所在90年代以后陷入了营收危机。其他两家房企的经历也基本相似。
此后，三菱地所及时出售了手中的闲置土地，变卖资产，逐渐将设计业务剥离，转型成为了轻资产运营模式。
90年代后，日本三大房企存量规模收缩
三井不动产的应对危机方式也十分类似，通过精简业务结构，出售闲置资产，加速去库存，使得公司存货占比不断下降，现金水平不断上升。就在2000年，三井不动产就出售了其持有的Oriental Land（拥有东京迪士尼经营权）的股权，获益304亿日元，每股价格仅有首次募股时的60%。
应对行业危机，是需要壮士断腕的决心和勇气的。而国内房企也确实拿出了魄力，比如世茂，就一直在处置亏本资产，12月17日，世茂就以20.86亿港元亏本出售了香港的一处资产；而恒大，也已经处置了包括恒腾网络、盛京银行、恒大冰泉、深圳高新投和5个地产项目等股权。
钱紧的房企正在自救。
国内完成转型之后会发生什么
国内楼市正在转型，转型之后会发生什么呢？在三道红线收紧开发商钱融，民营房企现金流出现危机，自顾不暇时已经不敢大肆拿地。而这个时候，国企、央企将在集中供地时为土地市场托底，我们以上海第三批集中供地为例：
浦东+临港9幅土地，几乎全被国企、央企包圆，港城、金桥、浦发、临港城投等，吃下了其中7幅；
安徽交控、深业、陕建、北京建工等外地国企、央企也纷纷在上海拿地。而民营房企，将逐渐向轻资产模式进发。
那么，在这样的情况下，从供应端拆杠杆的目的就已经达成，国内房产将真正落实到“房住不炒”的基本方针上，而房地产作为支柱产业的定位没有改变，房地产上、中、下游产业链保持了完整，资金将真正流入实业，国内住房的投资属性将被剥离。
而国内高净值人群的投资需求仍然存在，这个时候，就回到了我们文章开头的情况：外资可以走进来，国内资本同样可以走出国门，投资海外市场。
正如同最早的温州炒房团一样，海外炒房团的出现，只是时间问题。
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