地产股最近都飘红了。近一个月的政策暖风正在逐渐传导到楼市。“就是能感觉到回暖的气息”，中国土地银行销售经理侯小姐告诉记者。“我的客户想卖掉海珠区的房子筹集资金，一直在担心首付和签约时间，但他说前几天就卖掉了。二手回暖明显，带动了客户的购买需求，资金更加灵活”。
货币宽松，放贷加速，市场底部是否如期到来？
银行抵押贷款
贷款从4-6个月减少到1-2个月
“现在银行贷款额度已经恢复正常，之前积压的案件也已经释放”。韩晖按揭高级业务经理莫箐表示，自今年1月以来，银行额度不足。第一，股份制银行不接受贷款。后来到了8、9月份，一些大银行逐渐暂停接受购房贷款，一次付款的客户达到60%。
以上情况一直持续到10月份，才开始逐渐好转。10月份发布5月份之前的申请，11月份发布6月份的申请。“到目前为止，金额基本够用，之前积压的贷款申请已经全部释放”。但是银行审批的尺度还是很严格的。
广州某中大型房贷公司房贷经理李先生表示，从11月中旬开始，银行放贷加快。“申请提交后一般需要两周才能拿到批文，抵押后三天就能放款。之前是半年后放款。”他最近申请了购房贷款，卖方在整个流程完成后一个月左右就收齐了全部房款。
与此同时，广州的房贷利率从11月开始逐步下调，首套房贷利率从6.0%-6.2%下调至5.8%，二套房贷利率从6.2%下调至6%。美按揭副总经理陈表示，目前很多银行已经消化了大部分积压的贷款申请，利率也相对下调，楼市成交量比9、10月份好很多。“与10月份相比，我们11月份的住房贷款申请业务量增加了20%”。
事实上，从10月份开始，已经有很多关于房地产信贷的好消息。不仅是广州，全国各地都在修改居民信贷的执行，具体体现在增加额度加快放款、降低资质要求、降低首付比例、放宽二手房贷款、加快放款等等。
一手物业市场
能推就推！开启“客户抢夺战”
根据中国指数研究院发布的2021年房企100强榜单，2021年前11个月，top 10房企年均销售目标为86.9%。显然，这不是一个乐观的数据。再加上资本市场的寒意，更多的房企正在走向实质性违约的边缘。根据RealData的统计，在即将到来的2022年，房企偿债规模将维持在9000亿左右的高位。
“政策优惠，年底要出成绩。我们推了5栋新楼，6栋新楼。”位于黄陂板块的保利祥龙天汇，一度是黄浦区的热点。从位置上来看，这个新品会朝南看花园，视野会更开阔。而价格维持在之前的45800元/平方米(带装修)。
时代地产的项目也加快了12月的促销计划。本周末，南沙的时代天逸、黄埔的时代天景相继开业；此外，项目还包括印象、龙星、印象、云来等。12月也推出了新品。
据南都记者了解，一些备受购房者青睐的热点区域优质板块有望在年底入市，如保利越秀天启、广钢附近的光墨地块项目、海珠周楠板块的中海观澜府、黄埔万科城市之光、保利罗兰国际等。
据中国土地银行不完全统计，年底广州预计有30个项目，其中新项目开盘16个，老项目推广8个，营销中心开业6个。值得注意的是，广州首次集中供地成交的地块中，又有6个项目将挂牌出让，两个项目公开营销中心开始蓄客，可见房企回款之急。
值得注意的是，广州新批供应量已连续4个月突破万箱，与去年同期(8-11月)基本持平。截至11月底，全市库存1109.9万m2，去化周期14个月。去周期创2020年二季度以来新高。
取消优惠？价格“滚入”继续
11月，大打价格战的黄埔成交势头显著；12月，伴随着信贷的松动，部分中介喊出了“取消优惠”的口号。真的是这样吗？对此，南都记者走访了天河区、黄埔区的一些热门楼盘。
12月9日，记者来到位于科学城板块的和盛中心城。上午11点，现场有十几个二手中介。据销售人员介绍，即将开盘的N区组团，不考虑楼层和朝向，预计开盘价格为37200元/平方米。相比之前推出的精装修A4楼36800元/平米，这个价格还是有一定涨幅的。目前没有装修。至于打开有无，有平装还是精装，都有可能，可能会有惊喜。也就是说，价格是否装修取决于目前客户认购情况。
黄陂板块也成为去年的置业热点。据融创祥龙广府1号销售人员介绍，项目前期定位为刚需，但后续产品可能会规划为大平地上的大面积改善型产品。90多的三居室会很少卖，目前精装修48000元/平米，简装45000元/平米。如果选择低楼层的户型，带精装的话价格可以降到42000元/平米。这个价格相对于一路分隔的保利祥龙天汇还是有吸引力的。
相比黄埔区的房价，天河区的新盘显然要平静很多。记者来到珠江花城。不到10点钟，客户继续访问该网站。据销售人员透露，周五晚上会进行公测，可能会在近期开放。“需要5万元的冻结资金，才有资格选房。价格预计在5-7万元之间。目前已经有近千人订阅了。”这样的价格，相比位于广氮的金地芮芮8万元左右的单价，还是吸引了不少刚需客户。
“中介想加速买家的入市决心，但这是一种口径。事实上，广州所有开发商都在积极促销。说白了，不是救市，而是维稳。如果在窗口期不赶紧出货，等待开发商的将是一个更冷的冬天”，合富研究院高级分析师冯佩云表示。目前广州市场不缺买家。只要热点地区的价格还在，成交好转的概率还是很大的。
等待时机！买家的观望情绪还是很重
“买家的观望情绪仍然很重，”和盛中心城区的一名销售人员表示。虽然最近一周现场看房的客户比前两个月要好，但和上半年相比，还是很冷。
房企的生存状态牵扯着购房者的神经。在黄埔区，记者遇到一对从番禺来看房的年轻夫妇。“买房一定要先看品牌再看价格！”两个孩子长大了，都在找一个学位优质的房子。“我们看过番禺海边的房子，精装修不到三万。科学城还是贵很多的，精装修至少4万。我们想再次比较它们。”
有观望和等待的机会。看中珠江花城的李女士最近一直在为“抢房”而忙碌。孩子结婚，她给小两口看了近半年的房子，海珠、番禺、荔湾都看过，最后她选择了天河。考虑到年轻夫妇的月供压力，这套房子需要首付70%。“听说这次把不同比例的首都放在一起选房，很担心能不能抢到大面积的南向房”。
“有产业的地区更有潜力，增城这样的远郊还是不考虑。我一个朋友前几年在朱村高位买了房，现在套牢了。除了新塘地区可以保本出售，其他可能都要赔钱，”一位租户告诉记者。
二手市场
关上门，中介又亮了，开门。
杜南记者整理了去年11月至今年11月广州二手房均价的环比走势。在今年4月份之前，二手房均价总体上一直保持平稳增长，月涨幅控制在1%以内。但随后开始明显上涨，今年5月出现年中最高涨幅1.44%。9月份二手房价下跌，之后连续三个月保持负增长。
信贷松绑后，二手市场感觉更加回暖。中原监测数据显示，中原业主报价指数基本稳定在25%-33%左右的低位，近七成供应商下调报价，议价空基本维持在3%-5%左右。
杜南记者走访珠江新城，珠江新城一家中介的负责人告诉杜南记者，客户数量几乎没有变化，但二手豪宅的私下发行价居高不下。最近中介圈捷报频传凯旋新世界一套高层豪宅，广粤尊府一套高层一线望江280平米户型在列。总价高达7500万，折合单价26.7万。
刘放6号创始人闫觉忠表示，最近咨询二手楼和看房的数量有所回升，“约50%”。
在天河区牛奶厂片区，近期中介频频向该片区业主宣称，近期成功出售两套房产，均为一次性付款。其中，华润天河A区一套124平米的四居室以1010万元成交，折合人民币约8.1万元/平米。在招商雍华府，顶楼一套126平米的四居室也成交了，同样是一次性付款，总价910万，折合单价只有7.2万/平米。“但因为房证不到两年，明年才过户”。
从整个区域来看，经历了上半年以来的中介倒闭潮，这里的中介门店已经基本稳定。今年春节后不久曾悄然歇业的裕丰地产金地天河公馆正门右侧店铺，近日重新亮灯。目前整个乳业领域二手挂牌单价大多在8-9万+之间。
“买一送一的客户可以回笼资金再次入市，这让一些观望的刚需客户感觉慢了一些”，广州中原研发部人士表示。
展望后市
宽松的货币有助于稳定市场情绪。
广州同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵表示，信贷宽松是中国房地产业的暖冬。11月份，房地产融资已经全面畅通和恢复。在10月份反弹的基础上，11月份房地产贷款继续保持双升的态势，预计同比增加2000亿元左右。据Wind资讯统计，11月份，房地产企业国内发债金额为471亿元，环比增长84%。
“宽松的货币政策有助于稳定市场情绪，提振各方对房地产市场的信心”。赵认为，这让人对年底和明年的货币政策走向充满期待。“从现在来看，房地产市场降温有限”。
“房地产贷款政策最严时期已经过去”。中原地产首席分析师张大伟表示，11月以来，政策暖风频吹，尤其是央行和地方政府维护房地产稳定的政策不断涌现，限制市场非理性下调的政策也不断出台。各项政策效应叠加，楼市有望回归平稳新常态。
买方案例1
梁女士:如果当时买了，现在可能会后悔。
两年前，因为换工作，广州市民梁女士总是要在海珠区的家和黄埔区的公司之间通勤。通勤时间太长，考虑换房。从去年上半年开始，她开始看工作地点周围的房子。“去年11月，正好很多项目开盘，我们看中了两套房子。”据梁女士介绍，她和丈夫在科学城板块挑了两个楼盘，相距20分钟左右的车程，而且两个楼盘都离上班地点很近。
但梁女士的老房子挂了很久，一直没有卖出去。如果她想买新房子，她只能卖掉她的股票。“当时持有的股票处于低位，套现就意味着亏损。”梁女士因为不愿意卖股票，新房一直没买。“如果当时买了，现在可能会后悔。因为我们感兴趣的楼盘已经降价了。”据其中一个楼盘的梁女士介绍，8万元每平米的吹价，现在已经降到了7万元每平米。另一个楼盘的降价幅度也达到了10%-15%。
“现在信贷的放松对刚需和刚需有好处。再加上股市回暖，我们又在看房了。”她认为，2022年可能是买房的好时机。“在这之前，我们先等一个机会。没事就去看看房子，看到好东西就拍。”
买方案例2
张艺谋:在RRR被裁后，我反而冷静了下来。
今年8月，白领张先生将番禺区一套楼梯两居室以268万元投放市场，打算卖掉后在别处再买一套。但是很多买家直接砍价20万。张先生觉得自己房子的报价也很实用，几次想把房子收回来不卖了。直到10月中旬，一对90后看中了他家的这套房，双方协商成交255万元，折合单价约3.1万元/平方米。
成功卖房后，张先生立即前往黄浦区购买一手房，发现该区域有不少降价的房源。按照他当时的计划，等年底收到钱，就决定买了。没想到，买家申请贷款的银行发现买家的贷款信用有点瑕疵，到目前为止，买家还在寻找解决办法。
张先生之前很急于收到钱，怕房价上涨影响自己换房。但最近他看到土地市场和房企问题频发。信贷松绑后，他反而冷静了下来。“现在没那么急着换房，因为现在市场经济一般”。担心张先生买房后，后期经济走势不好，导致家庭经济压力增大。“所以顺其自然，继续观察一段时间再决定是否着急买新房”。
统筹:南都记者王彦岭
采写:南都记者邱永芬王彦岭易小霞
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