作者:王一生
来源:微信官方账号张羽律师事务所。
近年来，房屋网络司法拍卖越来越火，各地法院纷纷入驻淘宝、JD.COM等网络司法拍卖平台。据网络统计，2018年淘宝和JD.COM司法拍卖行共成交367340次，同比增长61%，成交139737套，累计金额超过1.26万亿元。购买“网上拍卖行”已经成为一种全新的购房方式，也是买房的热门选择之一。
一、什么是“互联网拍卖行”
“互联网拍卖行”又称“法律拍卖行”，是指买家在互联网司法拍卖平台上购买，经法院公开处置的财产。通常情况下，当债务人无法履行抵押贷款合同或清偿其他债务时，债权人会向法院申请强制执行债务人名下的财产。
二。“网拍室”的优点”
1。这些房子质量很高，而且价格适中
“互联网拍卖行”的房屋来自法院查封的房屋，有的因产权人违法犯罪而关闭，有的因无力偿还房贷而申请拍卖，等等。其中不乏周边环境好、交通便利、社区基础设施完善的优质房源。
此外，“拍卖行”的起拍价通常远低于市场价。如果“拍卖房子”，价格将继续下降。据网络统计，“网上拍卖行”的成交价一般在二手房市场价的85%左右。如果投标人少，价格会再次下降。
2。免佣金，节省成本
“网上拍卖行”是通过互联网司法拍卖平台进行公开拍卖。竞买人只需预付定金，竞买成功后直接按成交价支付，无需另行支付高额佣金，节省了购房成本。
3。法院主导，产权清晰
“互联网拍卖行”的拍卖由法院主导。法院会查明并公开标的房屋的基本信息，如房屋的位置、产权、是否有优先购买权人、是否设定了抵押、是否出租等。，以便竞买人充分了解该房产的具体情况。
4。易于购买、公开透明
“网上拍卖行”的拍卖采用“公开竞价”的方式。竞买人只需在网络司法拍卖平台注册账号，缴纳保证金即可参与竞买。操作流程类似于“淘宝购物”，非常方便。此外，整个竞拍过程将实时同步公布，最终由出价高者拿走房产，有效避免“暗箱操作”。
三。购买“互联网拍卖行”的常见风险”
虽然“互联网拍卖行”有着公权力背书的诸多优势，但也存在诸多潜在风险，让人望而却步。比如“产权不明，税费不清，租赁权不明，房屋清理难，房屋交付不定……”。所以在竞价前，一定要深入了解网上拍卖的政策和规则，否则很有可能“得不偿失”，如果竞价失败，已经缴纳的保证金可能会血本无归。
结合案例和平时咨询，现将购买“网拍屋”的常见风险总结如下:
1。自己腾出空间
关于“法院是否负责交付房屋保洁”的问题，各地规定不一。
南昌部分法院在房屋拍卖公告页面中写明“法院不负责房屋清理，由购房人自行腾退房屋”，但也有其他地区法院规定由法院负责房屋清理。目前，越来越多的地区开始规定由法院负责强制打扫卫生。如安徽省高级人民法院(关于强制执行中房屋出租若干问题的指导意见)、江苏省高级人民法院(关于正确适用互联网司法拍卖若干问题的规定)、广东省高级人民法院(关于进一步规范司法拍卖中不动产转移的指导意见(试行))等都出台了文件，规定原则上由法院负责清产核资，执行标的物被被被执行人或者他人占用且其拒绝转移的，法院应当强制执行。
所以，如果你有兴趣竞拍，就去问办案法官，法院是否负责“清场”。如果后期需要腾退自己的房子，要谨慎竞标，避免“买了房却不住”。
2。自行支付房屋瑕疵费用
竞买人一旦参与竞买，即表示已对标的房屋的内部结构、基础设施等情况有了充分的了解。比如房子有墙体开裂、水电断供等质量问题。，则视为自愿接受。不管房子后期使用会不会出现其他质量问题，都只能自己承担。
3。原租客无法摆脱
根据合同法规定，租赁期间租赁物的所有权发生变更的，不影响租赁合同的效力，即“买卖不破租赁”。这意味着，如果标的房屋在竞价前已经出租，购房者仍应履行原租赁合同的义务，继续出租标的房屋。
所以，如果有急用要住进“网上拍卖行”，就要谨慎竞拍。单方强制解除租赁合同属于违约行为，应支付一定数额的违约金。
4。支付自己的税费
法院拍卖行时报的拍卖价格通常为“裸价”，竞买成功后办理房屋过户涉及的所有税费及其他费用(包括但不限于交易过户费、契税、未交物业管理费、水电费、燃气费、有限电视等费用)由买方另行承担。
四。购买“网拍屋”的流程”
1。登录平台搜索房屋
法院会在司法拍卖平台上公布目标房屋的基本情况、起拍价、竞买时间等信息，购房者可以在司法拍卖平台上自主选择拍卖。目前，主要的网络司法拍卖平台有:
2。阅读法庭公告
司法拍卖程序启动后，法院会在互联网司法拍卖平台上发布拍卖公告、拍卖须知、标的物介绍(以下统称“公告”)等，全面介绍标的物房屋信息和竞买注意事项。按规定，公告应包括拍卖财产、价格、保证金、竞买人条件、拍卖财产已知瑕疵、相关权利义务、法律责任、拍卖时间、网络平台、拍卖法院等信息。所以在决定投标之前，一定要仔细阅读公告。一旦正式参与竞买，即视为已知晓公告全部内容，自愿接受。
3。现场检查
实地看房是竞买人的合法权利，也是竞买前必经的步骤之一。竞买人正式参与竞买后，即表示接受标的房屋的所有瑕疵，之后不得以该地段存在物理瑕疵为由提出任何异议。所以，在竞价前，提前实地看房是很有必要的。
一般法院会在公告中明确竞买人可以实地看房的时间和联系方式，有的还会组织统一集中看房。有意向竞拍的可以自己联系，提前预约看房。
4。支付押金
竞买人应在拍卖前向法院预付定金。根据《最高人民法院关于人民法院互联网司法拍卖若干问题的规定》(以下简称《互联网拍卖规定》)第十七条规定，定金数额由人民法院在起拍价5%至20%的幅度内确定。竞买人应在参加拍卖前实名缴纳保证金。未交纳保证金者不得参加投标。申请人参加竞买的，可以不缴纳保证金；但债权数额小于定金数额的，应当支付差额。"
5。投标
“网拍屋”从起拍价开始以增价方式竞买，增价幅度由人民法院事先确定。投标时间应不少于24小时。竞价过程结束前五分钟内无人出价的，最后出价为成交价格；如有竞价，竞价时间从竞价时间起延长五分钟。
6。成功投标
竞拍成功后，目标房屋页面会提醒您该房产已成功购买，互联网司法拍卖平台会自动生成确认函，并以买家真实身份进行公示。买受人应当在拍卖公告规定的期限内将剩余价款支付至法院指定的账户。拍卖完成后，如果买家后悔拍卖，买家支付的定金将不予退还。
7。处理转移
所有竞买程序完成后，法院会向买受人出具交易确认函、交易裁定书、协助执行书和拍卖回执。“拍卖行”的所有权将在拍卖裁定书送达买方时转移。买受人可持前述材料及身份材料到当地相关职能部门缴税，然后办理房屋过户手续。
五、购买网上拍卖行的注意事项
1 .网上拍卖行被限制了吗？
2019年5月22日，广州花都法院在一起借款合同纠纷案中，依法拍卖被执行人刘某在淘宝网上的5套房产。买受人李某先竞得所有的花都区赤坭镇房屋A，后竞得赤坭镇房屋B。李是广州居民。按照他的说法，因为不了解广州的房产限购政策，在拿下上述第一套房产后，他还参与了第二套房产的竞拍，并成功竞拍。但根据广州的限购政策，李在竞拍第一套房产后，不再具有在广州购买第二套房的资格，因此通过司法拍卖购买的第二套房无法办理过户手续。法院表示，如果李后悔拍卖，逾期未支付拍卖价款，已支付的定金不予退还，将依次用于支付拍卖造成的成本损失、弥补重新拍卖价款与原拍卖价款的差价、抵销本案被执行人的债务以及被执行人与拍卖财产有关的债务。
通过互联网搜索，我发现除了广州，还有北京、深圳、厦门等地公开表示“互联网拍卖行”已纳入“限购”。Xi、武汉、郑州等地也明确发文，规定“网上拍卖行”不受“限购”政策限制。另外，据我多方了解，南昌目前还没有出台明确的规定，购买“网上拍卖行”暂时不属于“限购”，但具体情况要以向不动产登记中心或房管部门核实为准。
因此，投标人在参与投标前必须仔细阅读公告。不清楚目标房屋是否“限购”的，要及时联系办案法官和当地房管部门，核实其有购房资格后再参与竞买。
2。“互联网拍卖房”如何定价？
根据《网络拍卖条例》第十条规定:“网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价格确定；不评估的，参照市场价格确定，并征求有关当事人的意见。起拍价不得低于评估价或市场价的70%。”
《网络拍卖条例》第二十六条规定:“网络司法拍卖期间无人出价的，本次拍卖成交。拍卖结束后，应当在30日内在同一网络司法拍卖平台再次拍卖。拍卖动产的，应当在拍卖的七日前公告；拍卖房地产或者其他财产权利，应当在拍卖前十五日公告。第二次拍卖的起拍价降低幅度不得超过前次起拍价的20%。”
现实中，很多法院为了吸引竞价，把“网上拍卖行”的起拍价定得比较低。如果发生“流拍”，房价可能会继续下降，但如果目标房屋质量好，参与竞拍的人可能会更多，也会抬高房价。
3。我可以申请抵押贷款吗
一次性支付房价的压力较大，导致“观望的人多，出手的人少”，很多楼盘出现“流拍”。鉴于前述情况，最高人民法院下发了《关于规范执行行为，切实保护执行工作中各方财产权益的通知》。通知规定，对于司法强制拍卖，一次性支付价款的要求较高，可能不利于扩大竞价范围。各级法院可以在司法拍卖中与银行业金融机构合作，通过更大范围的竞价，降低竞价门槛，更好地实现拍卖。
公告发布后，全国部分法院已经开始尝试。他们通过与银行等金融机构合作，建立了“房地产抵押贷款服务互联网司法拍卖”新模式，大大降低了“互联网拍卖行”的拍卖率。投标前，潜在投标人向银行申请贷款审查。经银行审核，符合房产贷款条件的竞买人，在竞得房产后，可直接获得银行提供的按揭贷款支持。比如北京市通州区法院、贵州省桐梓县法院、河南省郑州高新区法院、福建省建瓯市法院等。经查，南昌市法院尚未制定相关政策。
此外，阿里拍卖还与一些金融机构合作，打造“一键网贷服务”，由银行等金融机构直接与客户对接，提供贷款服务。但目前只有部分房屋可以申请“一键贷款”，竞买人可以直接在竞买页面联系银行工作人员。
(声明:图片源于网络，被侵删。本平台对所有原创和转载文章持中立态度。文章仅供学习交流，版权归原作者所有。部分文章推送时未能及时联系原作者。如有侵权或出处标注错误，请通知我们删除。)
最新评论