买新房，倒挂还行的通吗？
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6月杭州新房“摇号大考”趋于尾声，上周集中入市的新项目，除了杭州国际金融中心尚有悬念之外，其余热盘已全部公布登记结果。
不可否认的是，除了个别大红盘之外，大多数新房摇号中签率全面上浮。
▲6月杭州新盘摇号信息(365统计整理)
去年，奥体、运河新城、丁桥、城东新城的新房都需要拼社保+限售，现如今就连奥体核心中签率都已升到了32%。
当然，它们依然是楼市中最值得一摇的项目之一。
起码在公认层面，这些新盘多数与二手房之间仍存在着一定的价格差（俗称倒挂）。
比如艮北新城，去年11月收官的绿城潮听映月限价在42400元/㎡，仅仅一个月后出让的中海翠揽云境，限价直接上涨2000元/㎡，达到了44400元/㎡。
即便如此，还是与二手房有价差。
6月已有9套房源签约的地铁绿城杨柳郡，由于部分迷你户型（建面40多方）的低价成交影响，整体网签均价仅有44932元/㎡，但6月仍有多套房源成交价在5万以上，远高于翠揽云镜的新房售价。
▲杨柳郡成交记录(来自手边买房)
倒挂是部分购房者摇号的支撑之一，但前两年爆发性供应的新房，在集中进入二手房市场后，难保会产生“价格战”。
如今新房市场的回落，就与二手房有莫大关联。
02
新房摇号难以吸引到更多的房票，这里面就包含部分被二手房转移走的购买力。
杭州二手房的“复活”，数据表现可见一斑。
目前（6月23日16时），本月杭州二手房已网签5084套，日均成交221套，按此表现，6月成交量突破6000套不在话下，并将成为近一年来单月最高成交记录。不过，今年上半年杭州二手房成交量仍难以达到去年同期的一半。
▲6月杭州二手房成交信息(来自手边买房)
6月二手房热度迸发，价格上也呈现高涨之姿。
本月成交均价33793元/㎡，环比5月上涨约5.5%；挂牌均价39780元/㎡，环比上涨约2.04%。
然而，近30天里降价房源达到18959套，涨价房源2238套，两者比例约8:1。
近期杭州二手房成交活泛，主要受到“5·17”政策调控的影响，但在一个多月的消化之后，旺盛的购买力恐难以持续下去。
03
杭州新房、二手房的价差依然在部分板块、楼盘之间存在，不过，两者之间的差距确实在被逐渐缩小。
新房限价逐步提升，二手房价格在大范围回落，倒挂空间想要再一步上升，恐难以实现，起码在市场层面，没有增强的迹象。
还是以那些曾被万人追捧的小区为例。
目前杭州已交付的16个“万人摇”小区，经过新政洗礼和一个月的市场去化，目前（6月23日）与一个月前（5月20日）相比，二手房挂牌量基本不降反增，有意向出手的房东在扩大。
▲杭州已交付“万人摇”小区二手房信息(365统计，数据来自好找房)
除和光尘樾挂牌量保持不变，万科未来城三期、远洋西溪公馆的挂牌量降低1、2套之外，其余13个小区挂牌量全都在增加，增加了4套到252套不等。
与一个月前相比，挂牌价和签约价呈现两种状态。
融信澜天、滨沁公寓、未来城三期、上河宸章四个小区目前挂牌价均有上涨，涨了151-4198元/㎡，其余12个小区挂牌价则纷纷下调。
和光尘樾、杨柳郡、西溪公馆三个小区签约价前上月有所下降，西湖国际城因无成交无法比较，剩下12个小区成交价却都是涨了的，涨价区间在457-7605元/㎡。
（注：部分项目由于产品类型多样，从而出现价格变化幅度过大的情况）
未来科技城的华夏四季网签均价从44873元/㎡，升到了45330元/㎡，上涨了457元/㎡；
大江东的金色和庄上涨了2628元/㎡，达到了24250元/㎡；
奥体的融信保利创世纪签约价上涨了2680元/㎡，为65120元/㎡，比隔壁刚结束登记的傲世邸47000元/㎡新房价高了18120元/㎡；
崇贤、义桥、星桥等刚需型自住板块的“万人摇”小区，签约价格都有不同程度的上涨。
挂牌量飙升，购房者选择空间大了，难以避免前期热俏的小区受到一定冲击，这就不得不提到未来科技城的远洋西溪公馆。
远洋西溪公馆6月至今仅成交了7套，未能进入单月成交榜前27名，36360元/㎡的成交价也比5月下降了510元/㎡。
不同于新房，考虑购买二手房的人们，基本是以居住作为前提条件，买方、卖方相应的就会在价格层面进行博弈。
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6月前三周杭州二手房成交量前22名的小区，主要都是杭州历来成交活跃的自住型小区。
这些小区主要分布在余杭、萧山、临平、钱塘等区域，主城仅有西湖、拱墅、上城各有1个小区上榜（不含商业房源）。
▲6月前三周杭州二手房成交前22名(来自手边买房)
以上榜成交量前列的阳光城翡丽公园为例，它就是一个典型的自住型小区，不到300万就可以买一套三房小户型。
翡丽公园位于萧山新街板块，交付尚未满2年，新房销售期有过三次公证摇号，次次摇号都有五六千户家庭参与，中签率只有个位数（3.2%-8.6%）。
当然，它也有缺点——靠近萧山机场从而长期遭到飞机的噪音影响。
即便如此，6月也已成交了14套，同板块的中南君奥时代也签约了9套。
据从业人员表示，新街二手房的高成交，主要是因为买来自住的人群较多，靠近地铁7号线，出行方便，奥体和机场两边上班的刚需客户一起往新街流入。
不过，政策的影响开始稍显后劲不足了，成交量要降了。
从业人员表示：“6月的网签里包含了大量5月成交的房源，便宜的房子卖完一波后，剩下的多是挂价偏高的房子，买方、卖方会相互比较，成交量现在慢慢下滑”。
“5·17”政策的实施，杭州有不少满2年唯一的二手房趁着政策之际快速出手，等这一轮消化之后，更多未满2年或非唯一的住房被剩下，高额的税费也会劝退部分人群。
好在，杭州新房市场依然值得期待。
今年4月出让的57宗可售涉宅项目，不到两个月时间就已有33个项目规划公示，占比接近6成，大概率能在年内入市。
倒挂可以是买房参考，但不应该成为唯一买房目标，让房子回归居住属性，才是房子存在的意义。
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数据以政府及开发商公布为准，本文信息仅供参考。
