2015年8月12日，王忠诚与越州公司签订《商品房预售合同》，约定：以147,953,124元的价格购买越州公司开发的66-16号商业用房，建筑面积3736.19㎡；王忠诚于2015年7月15日首付73,983,124元，剩余7397万元办理按揭贷款……出卖人应当在2015年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用……除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用……逾期不超过120日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金……
2015年8月14日，借款人王忠诚与贷款人建行青海分行、保证人越州公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》，王忠诚向建行青海分行借款7397万元……抵押财产为66-16商业用房，建筑面积3736.19㎡，抵押财产价值147,953,124元……同日，借款人、抵押人王忠诚与抵押权人建行青海分行、建设单位越州公司签订《房地产抵押合同》约定，由王忠诚将其购买的66-16商业用房提供抵押担保……
2015年8月13日，王忠诚共向越州公司支付73,983,124元购房款，越州公司出具相应收据。2015年8月18日，建行青海分行将王忠诚购买的66-16商业用房办理他项权利证书。2015年8月21日，王忠诚通过建行青海分行借款分8笔向越州公司支付购房款7397万元。
截止2017年3月21日，王忠诚累计向建行青海分行偿还本金9,170,995.81元、利息6,095,047.89元；尚欠建行青海分行借款本金64,799,004.19元。
王忠诚向省高院起诉请求：
1.判令解除王忠诚与越州公司于2015年8月12日签订的《商品房预售合同》；2.判令解除王忠诚与越州公司、建行青海分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；3.判令解除王忠诚与建行青海分行签订的《房地产抵押合同》；4.判令越州公司返还王忠诚购房首付款73,983,124元；5.判令越州公司偿还王忠诚已向建行青海分行偿付的贷款本息1310.4万元；6.判令越州公司赔偿王忠诚购房首付款的利息损失，其中2016年12月29日前的利息损失为24,907,651.7元，2016年12月29日后的利息损失按年利率24%计算，支付至购房首付款实际清偿时止；7.判令越州公司偿还建行青海分行借款担保合同项下剩余的贷款本息；8.判令越州公司承担本案全部诉讼费用。
判决结果：一审法院：
一、解除2015年8月12日王忠诚与越州公司就66-16商业用房签订的《商品房预售合同》；二、解除2015年8月14日王忠诚与建行青海分行、越州公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，王忠诚与建行青海分行、越州公司签订的《房地产抵押合同》；三、越州公司于判决生效之日起十日内向王忠诚返还房款73,983,124元及赔偿损失（从2015年8月13日起至付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算），并向王忠诚返还贷款本金9,170,995.81元、利息6,095,047.89元；四、越州公司于判决生效之日起十日内向建行青海分行返还《个人住房（商业用房）借款合同》项下的剩余借款本息，即借款本金64,799,004.19元及利息（从2017年3月21日起，按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的利率计算利息）；自越州公司清偿上述贷款及利息完毕之日起七日内，建行青海分行办理66-16商业用房上抵押登记的涤除手续。
二审法院：
建行青海分行不服省高院一审判决，向最高法院提起上诉。
一、维持省高级人民法院民事判决第一、二、三、四项；二、驳回王忠诚的其他诉讼请求。
评析：本案争议焦点：
1、关于《商品房预售合同》《个人住房（商业用房）借款合同》《房地产抵押合同》是否解除的问题。
根据《商品房预售合同》第八条“交付期限：越州公司应当在2015年10月30日前交付房屋”及第九条出卖人逾期交房的违约责任中“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过120日，买受人有权解除合同”的约定，截止2015年10月30日越州公司并未按约定向王忠诚交付案涉房屋，越州公司已违约，王忠诚据此行使合同解除权，符合约定，应予支持。庭审中，越州公司亦同意解除合同，因此《商品房预售合同》应予解除。
《商品房买卖合同司法解释》第二十条规定，“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”因此，王忠诚与建行青海分行、保证人越州公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》及王忠诚与建行青海分行、越州公司签订的《房地产抵押合同》同时解除。
2、关于王忠诚请求越州公司返还房款、贷款本金和利息及赔偿损失是否成立的问题。
民法典第五百六十六条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。”因此，本案《商品房预售合同》解除后，越州公司应向王忠诚返还首付房款73,983,124元，并赔偿王忠诚因此所产生的损失。
《商品房买卖合同司法解释》第二十一条第二款规定，“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案《商品房预售合同》《个人住房（商业用房）借款合同》《房地产抵押合同》已被解除，越州公司占有王忠诚的购房首付款及偿还建行青海分行的本金及利息已无事实及法律依据。故越州公司应当返还王忠诚的购房首付款及贷款本金和利息。
3、关于王忠诚不承担偿还贷款剩余本金是否成立的问题。
首先，本案《个人住房（商业用房）借款合同》第十九条第二款规定，借款人与售房人签订的商品房买卖合同被确认无效或被撤销、被解除的，借款人仍应承担本合同项下的还款义务；第四款规定，贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应立即返还其所欠贷款人的贷款本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。即，借款合同约定商品房预售合同解除后，借款人仍需要承担还款责任。
其次，从《商品房买卖合同司法解释》第二十一条第二款的文字上来说，该款也没有明确免除了购房者（同时又是借款合同的借款人）的还款义务，只是明确商品房出卖人承担返还贷款的义务。
最后，虽然从表面上看是建行青海分行将购房贷款打到了越州公司账户，但实际上是因为建行青海分行与王忠诚签订了借款合同，建行青海分行按照王忠诚的“委托”才将购房贷款打给了越州公司。根据合同相对性原理，王忠诚才是借款合同的借款人，越州公司不是借款合同的借款人，就借款合同而言，其不负有还款义务。因此，即使《商品房预售合同解除》后，王忠诚仍然要承担偿还购房贷款剩余本息的责任。
