未提交公证材料申请不动产
继承登记工作实践
对因继承取得不动产向登记部门申请转移登记的，《不动产登记操作规范》除对提交公证材料或者生效的法律文书提出了办理方式外，亦在《规范》1.8.6条款中，详细规定了申请人不提交经公证的材料或者生效的法律文书的办理程序和提交申请材料要求。应该说，由不动产登记机构直接办理未提交公证材料的继承登记，是对登记部门提出了更高、更新的要求，实际上是授权由登记机构承担专业性、法律性很强的继承权专项审查工作。
但各地登记部门在工作实践中发现，由于继承登记涉及相关当事人多、时间跨度长、材料收集困难等特殊情况，申请人往往难以提交完全符合《规范》要求的完整申请材料供登记部门审查认定相关事实。对登记部门、审查人员而言，继承权的审查认定十分专业、复杂，涉及法律法规多，一旦发生错误，面临的就是机构连带赔偿责任及追究个人责任的问题。正是由于继承关系的复杂性、特殊性，且由于继承情况复杂多变、形式多样，特别是《规范》中对各种特殊情况下的规定不够具体、全面，导致在实际受理登记时，应提交什么材料作为对相关事实的认定标准很难统一，操作起来十分困难。
因此，如何既依法合规登记，又方便群众办事，成为不动产登记部门亟待解决的重点、难点。本文结合在办理未公证申请不动产继承登记的工作实践，就未公证申请继承登记的相关问题，作一分析、归纳和总结。希望通过本文，对各地在实际受理未公证继承的登记工作时有所帮助，不当之处亦欢迎批评指正。
一、查明被继承人的死亡事实，确定继承的开始时间。
根据《继承法》第二条“继承从被继承人死亡时开始”的规定，因此登记部门首先必须要查明的就是被继承人死亡的基本事实，否则便无法启动继承登记程序。这里要注意的是，死亡情况有二种，一是自然人常规意义上的死亡；二是被人民法院宣告死亡。所以登记部门在审查并确认被继承人死亡事实时，应当区别以上情况分别按照《规范》规定，要求申请人提交以下材料，以确认被继承人死亡的基本事实。
1、自然人死亡的，提供医疗机构出具的死亡证明或医学死亡推断书；公安机关出具的死亡证明或者注明了死亡日期的注销户口证明或其他能够证明被继承人死亡的材料。
2、人民法院宣告死亡的，提交人民法院宣告死亡判决书原件。
需要注意的是，以上死亡证明材料必须记载有明确的、具体的死亡时间，否则便无法确认继承的开始时间。
二、查明被继承人的被继承不动产范围、不动产性质、所占份额及是否有查封及其它限制等基本状况。
一般来说，登记部门根据申请人提交的被继承人的不动产权证、房屋所有权证、土地使用权证，经比对登记簿信息后即可查明以上情况。但是，由于历史原因或当事人的原因，造成被继承的不动产存在已登记和未登记二种基本状态，特别是未登记的情形更为复杂，如何依法区别并厘清被继承人名下遗产范围、所占份额等，是确保准确登记的又一关键要素。
《婚姻法》第十七条“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有： …(四)继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外;…第十八条 有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：(一)一方的婚前财产;…(三)遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产;…第十九条 夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。”关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(一)第十九条“婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。”
因此，对具有婚姻关系的被继承人，发生继承事实时，其遗产应当着重厘清被继承的不动产是个人财产还是共同财产。根据《继承法》第二十六条“夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。”的规定，如果符合以上个人财产认定相关规定的，应当全部认定为被继承的遗产，份额为100%；如果是共同财产，则被继承的遗产份额为50%，另外50%则为另一方的个人财产，不应被认定为遗产。
但是，登记部门在审查认定遗产份额后，如果当事人提出异议且拒绝认可登记部门的认定结果时该如何处置？笔者认为，登记部门应当向当事人提出司法救济渠道，要求当事人通过司法途径解决争议，并根据人民法院的裁判结果予以登记；当事人拒绝司法救济的，登记部门应当作出不予登记决定。对未登记的不动产，登记部门应当一并要求申请人提交取得不动产时的确权材料，审查该不动产的合法性后，启动确权登记与继承登记，进行二次连续登记，确保登记簿信息数据的连续性和完整性。
三、查明法定继承人的身份、与被继承人关系等基本情况。
根据《继承法》第五条“继承开始后，按照法定继承办理;有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理;有遗赠扶养协议的，按照协议办理。”的规定，登记机构应当通过询问、具结等方式查明被继承人是否有遗嘱继承或者遗赠，有无遗赠扶养协议等优先继承的情况，并经全部继承人具结确认没有以上优先继承情况后，才可以按照法定继承顺序启动审查、确认和登记程序。
《继承法》“第九条 继承权男女平等。第十条 遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。”
根据以上规定，登记部门必须履行审查继承人的身份情况、数量、现状、意思表示等基本事实和实际情况。目前，从工作实践来看，基本上是以第一顺序父母、配偶、子女继承为主，其中遇到的难点和重点也集中于如何查明被继承人父母生存状态及其婚生子女的数量问题上，因此这里主要集中讨论被继承人父母及其婚生子女的审查确认问题。区分不同情况，笔者认为登记机构可以采用以下一些方式来确认相关事实。
1、针对被继承人的父母可能由于年代久远，死亡时间较早或相关材料缺失，难以提供其父母早于被继承人死亡证明材料的情况，在实践中可采用：一是通过被继承人的人事档案中的相关记载来佐证，如果被继承人的人事档案的社会关系材料中体现了被继承人父母登记信息，并明确载明为已故、死亡等的，可确认为被继承人父母早于被继承人死亡；二是根据被继承人父母原服务或工作单位出具并提供的注明职工死亡时间早于被继承人或直接证明其父母早于被继承死亡的证明材料，作为确认被继承人父母早于被继承人死亡的依据；三是根据其原户籍地、居住地的村（居）委会（小组）出具并提供的注明死亡时间早于被继承人或直接证明其父母早于被继承死亡的证明材料，作为确认被继承人父母早于被继承人死亡的依据。
2、针对年代久远，未经结婚登记的配偶确认问题，可依照《婚姻法》及相关司法解释，对能够提供单位、村（居）委会（小组）证明，证明其与被继承人为夫妻且符合事实婚姻确认条件的，可认定为配偶。
3、确认当事人是否为被继承人子女较为简单，难点是如何确认被继承人子女数量问题和状态问题，而子女人员数量的确认又是准确认定全部继承人员的关键点。笔者认为，这也可以参照上述第1点的原则，通过档案资料、单位、社区等出具证明的方式来确认被继承人子女的数量，而后根据其子女到场情况，即可确认被继承人部分子女目前的生存状态。从而依法确认是否存在代位继承或转继承的情况。
4、准确区分代位继承与转继承。根据《继承法》第十一条“被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的晚辈直系血亲代位继承。代位继承人一般只能继承他的父亲或者母亲有权继承的遗产份额。”之规定，被继承人的子女先被继承死亡的，由被继承人子女的子女，通俗说就是由被继承人的孙辈代已故的父或母直接继承，即代位继承；如果被继承人的子女迟于被继承人死亡，则不属于代位继承的法律关系，而是转变成转继承的法律关系。即该已故子女原应当继承其父或母的不动产份额，转化成已故子女的个人遗产，应当按照上述继承相关规定重新进行继承权的审查认定。
四、最终确认继承相关事实并形成继承权确认文件。
登记机构通过对申请人提供的直接材料、佐证材料等进行全面审查，在充分知悉全部继承人、当事人的真实意思表示后，登记人员应当以询问笔录、具结书、声明等为载体固定相关事实，并最终确认继承人及继承份额，形成继承权确认文件。我们认为，完整的继承权确认文件，至少应明确包括以下内容：
1、对申请人及全部继承人基本情况的审查确认情况，以及对当事人提交材料与承诺事实的具结确认情况。
2、对被继承人死亡事实、个人遗产的确认情况，以及对所提交的权属依据材料和其它事实确认材料的审查情况。
3、询问全部继承人的记录、并由全部继承人具结确认情况，被继承人生前是否有遗嘱、是否有与他人签订过遗赠抚养协议等相关事实，并如实载明办理登记及公告期间，是否有其它利害关系人向登记部门提出异议的事实。
4、法定继承人的审查情况及审查依据。包括对其父母、配偶、子女的生存状况、人员构成和数量等基本情况的审查过程、审查依据和审查结果等，如果相关继承人死亡，是否查明是先于被继承人死亡还是迟于被继承人死亡，是否存在代位继承或转继承等情况。
5、具结、声明等文件材料的签署情况。查明并确认全部继承人的真实意思表示，如是否有放弃继承权的情况、继承人是否同意接受继承等，并由此确定最终继承人及继承份额。
最后，登记机构按照上述继承权确认文件为依据，结合当事人提交的其它申请登记材料，完成未提交公证材料的继承登记。
