通过调研我们发现，关于合同解除的判定，在约定解除的情况下，存在判定约定解除条件是否成就，是否支持一方解除合同的诉讼请求的裁判标准不一。实践中，存在法官较为严格适用约定解除条件，即一方违约已经达到合同约定解除权行使条件，一方提出解除合同的，法院予以支持；同时相当部分案件中，一方的违约行为虽然达到约定解除权行使条件，但其违约行为并不严重，且有积极履行意愿，也具备履行条件的，继续履行更符合双方利益的情况下，法院往往不支持合同解除的主张，裁判继续履行。但该类判决一般回避解除权行使条件是否符合约定等，以一方履行行为不属于重大违约或根本违约，且已积极表示要求继续履行，对于另一方主张之解除合同的诉讼请求不予支持。该种判决是否合理？如何判定合同是否应予解除，是本部分着重解决的问题。
12、如果双方在合同中约定了解除权行使条件，该条件成就，一方行使解除权要求解除合同的处理原则是什么？
首先判断约定条款是否明确。合同约定解除条件与合同关系的稳定性密切相关，与合同各方当事人的利益紧密相连。约定具体明确是一个事实标准，如果当事人对解除合同的条件约定不明，可能出现的情况是，一方认为约定解除的条件已经成就，而另一方认为约定解除的条件没有成就，当诉诸法院时，法官也只能通过对约定解除条件的文意解释来确定条件是否明确。如果通过文意解释，无法判断合同约定解除的具体条件，则意味着合同解除约定不明。一般认为，约定不明视为没有约定，此种情况下，约定解除条款不再适用，合同能否解除准用法定解除之判断标准。
其次，实践中可对合同约定解除加以必要限制。这也是维护交易稳定的需要。解除合同条件约定的过于随意，不利于交易的安全和稳定。有可能会使解除权人恶意行使解除权，从中获取不正当利益，或者造成违约方损失过大，有违公平正义。有观点主张，约定解除合同的条件应是严重影响合同一方或双方重大利益的情况，否则，不能约定作为解除合同的条件，即使写进了合同，应视为该条件不存在，不产生合同解除权。
我们不完全认可约定解除合同的条件应是严重影响合同一方或双方重大利益的观点，但为了维护交易安全的需要，如果当事人对约定解除的条件过于随意，或者对一方过于宽松而对另一方过于苛刻，则法院有必要予以审查。
当然，由于约定解除权从根本上来说是当事人意思自治的结果，因此限制解除的事由不可一概而论，只能赋予法官自由裁量权，根据案件的具体情况确定，同时还应遵循一些原则：首先，应遵循不损害公共利益原则。其次，应遵循利益限制的衡量原则。利益的衡量是对约定解除权进行限制的核心。在当事人之间的利益发生严重不平等时，法院才可基于公平考量施加影响，以保证合同主体利益的均衡。因此，对解除权的限制，必须是在极特殊情况下，由法官综合案件特别情形予以判断，而非过分运用自由裁量权，造成对合同严守原则的冲击，这不利于对整个房屋交易市场活动的规范和引导。
13、如何对约定解除权予以限制？
是否在约定解除权下赋予解除权人提前催告的义务？实践中，有法官提出可赋予约定解除权人以催告义务，即一方违约已达到约定解除条件的，守约方可催告违约方予以履行义务，若违约方仍未履行的，可支持守约方行使解除权的请求。反对的意见认为，根据合同法的规定，仅在法定解除权的行使规定有催告义务，因此，不宜以司法的形式赋予一方以过苛的催告义务。对约定解除权的限制，以赋予法官自由裁量权，根据合同履行程度、履行情况及违约程度、是否影响合同目的的实现等综合判定是否支持解除权人之解除的请求为宜。我们倾向于第二种意见。
是否应根据违约程度判断约定违约条件是否成就？在约定的一方违约行为较为轻微，另一方即享有合同解除权的情况下，法院是否应先对违约程度进行判定，从而对约定解除权予以一定的限制？以北京市建委提供的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》合同样本为例，合同对于解除的约定，买受人逾期付款，往往笼统约定为逾期付款超过一定时间的，出卖人有权解除合同。但对于逾期付款的金额极少约定。而逾期付款的期限以15日为常见，期限往往较短。如果一方逾期付款时间虽超出15日，但期间不长，且积极要求履行，亦未对另一方实现合同目的造成障碍的，我们认为法院可以考虑要求违约方承担违约责任的同时，合同继续履行；如果一方已付款达较大比例，逾期付款金额少，且有能力继续履行的情况下，亦可要求违约方承担违约责任的同时合同继续履行。
因此，对于约定解除权的审查，我们认为，如果一方违约导致合同约定的解除权成就，但尚未构成重大违约，合同更适宜继续履行，则以继续履行为宜。法官可综合考量违约是否系双方过错、是否影响合同目的的实现、合同履行情况、履行程度、房屋交易市场安全稳定等因素，综合判定合同是否因一方行使约定的解除权而解除。
在法院审查后认为一方虽然存在违约行为，但合同更宜继续履行的情况下，在判决继续履行的基础上，宜对违约行为一并处理，如果当事人尚未主张的，可在判决中明确其可另行主张，或释明当事人一并主张。
14、如何判断一方的违约行为已经达到根本违约？
要区别情形予以对待。一般情况下，根本违约的判断，基本点应立足于违约行为是否导致合同相对方合同目的落空。在买卖合同中，买受人的主要目的是获得房屋所有权，出卖人的主要目的是取得房屋价款，因此，相对方是否具备履约能力、房屋是否被查封、购房资格不符等客观条件导致一方无法实现合同目的的，是判断是否达到根本违约的因素。在一方表示拒绝履行的情况下，首先要看其是否系基于履行抗辩权而拒绝自己的履行：如果是，则其拒绝履行行为不构成违约，另一方不能以根本违约为由请求解除合同；在当事人没有援引或履行抗辩权不成立的情况下，则拒绝履行的行为本身就构成根本违约，另一方有权解除合同。
在迟延履行的情况下，除非期限本身具有重要意义（此时，期限一旦经过就导致合同目的不能实现，如在中秋节后交付月饼，迟延履行本身就构成根本违约），一般情况下，期限的经过本身不构成根本违约，只有经过催告后在合理的期限内仍未履行的，才构成根本违约。在实践中，法院应结合逾期的时间、逾期的金额、以及双方的履行行为情况，综合判定是否达到根本违约的标准。若买受人迟延付款时间虽然达到双方合同约定的解除权行使条件，但迟延情节轻微，如仅迟延超出约定时间几日，不构成根本违约，以判决合同继续履行为宜。
在实践中的难点主要是对一些特殊的合同目的不能实现时，是否构成根本违约的判断。如在换房过程中，出卖方首先出卖自身房屋，以期获得相应资金另行购买其他房屋，其签订的系连环买卖合同，在本次作为卖方的合同中明确约定一定期限必须完成某一履行行为或拿到某一笔款项，由于买受人的违约行为其未在约定期限内得到购房款，买受人的违约行为是否构成根本违约。根据合同法的可预见性规则，特殊的合同目的必须为对方所明知。这种明知，可以是将特殊的合同目的直接写入合同中，也可以是在签订合同过程中以明示的方式告知对方，使对方明确知晓其在合同履行过程中若存在违约行为可能导致的对方的损失。有的法官认为，出卖方的动机，不管是换房还是为学区房抑或其他，如果未写入合同，成为合同义务，对方也不知悉，则不属于对方的合同义务。如果相对方违约，其应承担的违约责任仅及于合同约定的违约条款和房屋价格的增减，而不能对其苛以更重的其不可预见的违约责任。因此，我们认为，一些特殊的合同目的不能实现时，在确有证据能够证明出卖人的特殊目的的情况下，可以认为买受人构成根本违约，从而解除合同，但在违约责任承担方面，应以买受人是否知晓以及损害后果与违约行为之间的因果关系作为考虑，不能对违约方苛以其不能预见之损失赔偿责任。
15、有权解除合同的当事人继续履行合同，但尚未接受对方履行行为的,合同解除权是否消灭？
第一种观点认为，有权解除合同的当事人继续履行合同,不能视为其放弃了已经取得的合同解除权，解除权仍然存在。解除权人并未作出放弃解除权的意思表示，不应推定为放弃解除权，仅在守约方接受违约方履行合同义务时，解除权消失，否则解除条件一直成就，解除权人仍可以行使解除权。在某案中，买受人逾期支付首付款超过10日后，达到了合同约定的解除条件，出卖人有权请求解除合同，也有权不行使合同解除权，但未行使合同解除权并不意味着放弃合同解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。出卖人配合办理涉诉房屋缴税手续仅仅只是履行合同义务的行为，其没有做出放弃解除权的意思表示，合同也未约定解除权行使的期限，故在出卖人没有做出放弃解除权的意思表示的情况下，其依然享有约定解除权。但我们认为，若认定为出卖人保留合同解除权会使得交易处于不稳定状态，解除权人继续履行合同的行为给相对人造成合同继续履行的表象，使得相对人相信合同能继续履行，从而损害了相对人的利益，违反了合同法规定的公平原则。
第二种观点认为解除权人只能在继续履行和解除合同中择一选择，不能同时选择，解除权人选择继续履行合同，即意味着放弃了解除权。其主要的观点在于：1.“禁反言”原则的适用。解除权人有选择继续履行或解除合同的权利，两种选择的法律后果截然不同，解除的法律后果为合同终止，继续履行的法律后果为合同关系存续，故不能同时选择，解除权人选择继续履行合同，即意味着放弃了解除权；2.解除权和撤销权同属形成权，类推适用合同法关于撤销权消灭的规定，合同法规定具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权的，撤销权消灭。故在一方享有解除权后，继续履行合同即为以自己的行为放弃解除权，解除权消灭；3.信赖利益的保护，在一方解除权成立后，其继续履行合同的行为，会使对方产生信赖，即有解除权的一方不会再行使其解除权，法院应保证交易的稳定性。但不同的意见认为推定放弃解除权没有依据，对于重要权利的放弃应当有明确的意思表示，亦或是基于法律的明确规定，解除权作为一项重要的合同权利，在没有法律明确规定的前提下，不能通过默示或者不明确的行为推定赵某放弃合同解除权。而且该种认定违反公平、诚实信用原则，与社会现实脱节。不能加重履约方的义务，不能对守约方诚实信用的行为进行惩罚，显失公平。
第三种观点认为，有权解除合同的当事人继续履行合同,应区分其继续履行的行为性质，如果其继续履行行为能够让相对方足以判断出其实际已经放弃解除权的行使，如过户行为，则其继续履行行为视为对合同解除权的放弃；否则，其继续履行不应视为对合同解除权的放弃。
我们赞同第二种观点，有权解除合同的当事人继续履行合同,视为放弃合同解除权。合同解除权行使期限届满或者解除权放弃后,对方当事人经催告仍然不履行合同,守约方主张依照合同约定或者法律规定解除合同的,应予支持。
16、一方存在轻微违约行为，另一方未要求其承担违约责任，合同继续履行，之后一方再次出现违约行为，另一方除了对该违约行为要求其承担违约责任，可否就此前其出现的违约行为要求其一并承担违约责任？
实践中存在争议，一种意见认为，因此前的违约行为，守约方以继续履行的行为放弃了对该违约行为要求对方承担违约责任的权利，因此，对守约方要求违约方对之前的违约行为承担责任的诉讼请求不予支持；另一种意见认为，守约方的继续履行行为可视为双方在履行合同过程中就轻微违约行为已经另行达成一致，合同继续履行，因此，对于守约方要求违约方就此前的违约行为承担责任的不予支持；第三种意见认为，守约方的继续履行行为不当然视为其放弃对违约方之前违约行为的追责，因此，在诉讼时效期间内，守约方仍可就违约方的违约行为要求其承担相应的违约责任。
我们倾向于认为，守约方要求违约方承担违约责任的权利不因其继续履行行为而受到影响，因为要求承担违约责任不同于行使解除权，解除权的目的系解除合同，对合同权利义务影响较大，因此，在解除权方面，我们倾向于认为为了维护交易的稳定性，一方继续履行的行为可视为其放弃了合同解除权，但承担违约责任系对一方违约行为的惩罚，并弥补守约方之利益，因此，其不应当受到是否继续履行的影响。
17、关于合同解除的判项是否必须确认合同具体解除时间？合同的具体解除时间如何确定？
实践中有的判决解除合同时未明确合同的具体解除时间，有的在本院认为部分阐明了合同解除时间，但在判项中未予明确，对此，我们认为，原则上判决合同解除的，无论是判决确认合同解除还是判决合同解除，都应确定具体解除时间。
合同的具体解除时间如何确定？
依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条规定，合同解除的方式包括两种：其一，合同由当事人协商一致而解除；其二，合同由解除权人以通知方式行使解除权而解除。
（1）在当事人协商一致解除合同的情况下，合同的解除时间应为协商一致之时。
（2）一方当事人向对方发出“解除合同”通知的情况下合同解除时间的起算应是“通知”到达合同对方的时间。
（3）一方通过提起诉讼的方式要求解除合同。在实践中，部分当事人既未与对方就解除合同事宜协商一致，又未在起诉前向方发送解除合同的通知，而是直接提起诉讼要求解除合同。对于这种情况下合同解除时间的确定，有的认为应从起诉时起算；有的认为应当从判决确定生效之日起算；还有主张区分情况，如果一审判决已经明确了合同解除日期，二审维持一审判决的，则从一审判决确定的时间起算，一审未明确解除日期的，则从二审判决生效时起算；还有的观点认为应当根据原告的不同诉讼请求起算合同解除时间，如果享有解除权的一方当事人，起诉请求法院“确认”其解除合同通知的效力，法院判决“解除合同”只是对有效行为的一种确认，这时合同解除的起算日期应当追溯到解除通知到达对方之日，而如果当事人的诉讼请求是要求法院判令“解除”双方的合同，那么法院经过审查，发现的确属于法定或者约定的解除情形时，而判决解除合同的，那么合同解除的起算日期应当是法院判决生效之日；还有的认为应当从原告起诉的起诉状副本送达被告时起算。以下对这些观点进行分析。
（1）关于合同解除时间应从起诉时起算的观点。我们认为，《合同法》第九十六规定解除权人在解除合同前应当通知合同对方，合同自通知到达对方时合同解除，因此，很显然，要发生合同解除的效力，必须要以对方知悉“合同解除”的意思为前提。原告起诉时，被告并不了解、不知悉原告已要求“解除合同”，所以合同解除时间不能以起诉时起算。
（2）关于合同解除时间应当从判决确定生效之日起算的观点。我们认为，解除权属于形成权，是权利人得以自己一方的意思表示而使法律关系发生变化的权利，它不依赖于人民法院“公权”的介入。法院的判决在合同解除纠纷中的作用，仅仅是确认当事人解除合同的理由是否合法、有效，而不是代替当事人作出解除合同的决定，因此，以判决生效时间来判定当事人之间合同是否解除，与《合同法》的立法本意不符。第三、四种观点的立足点与第二种观点其实是一致的，不再赘述。
我们认为，对于原告自始至终未向对方发出“解除合同”通知的情况下，应当以原告起诉的起诉状副本送达被告的时间作为合同解除的时间，理由如下：
首先，《合同法》第九十六条首先规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方”，在“通知”的方式上，普遍的观点认为，该条规定的“通知”形式并没有排除原告向法院起诉，也就是说，该条规定的“通知”对形式并未特别强调，重要的是看结果，即通知是否到达对方，到达对方的，无论是通过什么形式进行的通知，合同都解除，因此，“通知”应当包括当事人直接“通知”的方式，也包括通过“诉讼”通知的方式。如前所述，司法实践中绝大多数的法院会受理当事人提起“合同解除”的诉讼。既然诉讼也是“通知”的方式之一，那么被告开始知道起诉内容（起诉内容包含原告解除合同的意思）的时间就应当作为合同解除效力发生的时间。
其次，《合同法》第九十六条规定“合同自通知到达对方时解除”，该条明确了合同解除时间是“通知到达”的时间，“通知到达”意味着对方了解、知悉解除权人的“解除合同”的意思。原告向法院起诉，需要阐述解除合同的意思及理由，法院根据诉讼法律规定向被告送达起诉状副本时，被告通过起诉状副本，就已知道原告“解除合同”的意思，或者按照法律规定推断对方知道（如公告送达的情况）。因此，起诉状副本送达被告的行为，足以且完全满足《合同法》第九十六条有关合同解除效力的规定。
从司法实践方面来看，很多的法院支持以起诉状副本送达被告的时间作为合同解除时间。如，上海市高级人民法院民事法律适用问答2003年第2期刊登了对于“解除合同纠纷，合同被解除的效力从何时起算”的回答，认为，“实践中，存在当事人未通知对方当事人迳向法院起诉要求解除合同的情况，我们认为，如人民法院审理后确认当事人行使解除权正当的，起诉书副本送达对方当事人之日视为解除通知到达之日，合同自该日起解除。”
但同时应当看到，以起诉状副本送达被告的时间作为合同解除时间在实践当中会存在一些问题：一是送达方面的问题，民诉法要求立案之日起5日内送达，基层法院非常难做到，案件从立案到承办法官会花费一至两天，加上邮寄途中的时间以及案多人少，难以保证案件一立案马上送达起诉状副本，如果判决从起诉送达对方之日起合同解除，那么迟延送达耽误的期间如何处理，存在一定风险。二是被告无法正常送达传票和起诉状，采用公告送达，公告期未满时被告主动到法院的情况，被告往往对发现公告或得知情况的时间不确定，这种情况如何确定被告何时收到起诉状存在一定困难。三是当事人未填写送达地址确认书，送达到同住成年家属，法院推定送达成功，但这只是一种推定，如果事后有相反证据如何处理？四是实践当中很多当事人提出的诉讼请求是以解除合同为基础，但不在起诉状中明确要解除合同，那么这种起诉状送达到对方是否可视为是载有解除意思表示的通知？这些都是需要进一步考虑的问题。
18、当事人在诉讼过程中均已通过诉讼请求、反诉请求或者答辩意见方式表达了要求或者同意解除合同的意思，可否认定双方此时至少已就解除合同达成一致，合同是否至迟于此时已经解除？此后，如果一方当事人变更诉讼请求、反诉请求或者答辩意见为要求继续履行合同，法院能否支持此项请求或者采纳此项意见？
如何理解协商一致解除？
双方均同意解除，且对解除都没有附有条件或前提的情况下，争议仅存在于解除的后果，可以视为双方就解除达成一致，但如果对解除附有条件或前提，则不能视为双方就解除达成一致。
解除合同意思表示变化情况下的处理原则
（1）一般情况下，我们认为在同一诉讼阶段，在法院生效判决作出前，原则上均应当允许当事人的意思表示发生变化。
（2）在一二审期间，解除合同意思表示发生变化的处理原则。同一个诉讼阶段意思表示发生变化是允许的，但不同的诉讼阶段是否要求当事人另行解决还是在本次诉讼中一起解决，存在不同的观点。我们分情况予以讨论：
在一审中，原告要求解除合同，被告同意解除的，二审中任何一方单方要求继续履行的，不应予以支持，因一审中双方就合同解除已经达成合意，合同已经解除。
在一审中，原告要求解除合同，被告同意解除的，二审中双方均同意继续履行的，视为双方就合同已达成新的合意，可判决继续履行或直接调解。
在一审中原告要求解除合同，被告要求继续履行的，一审判决继续履行，二审中被告同意解除合同时，可认为双方在二审中就合同解除问题达成新的合意，属于事实情况发生变化，一种观点认为可以直接改判；另一种观点认为虽双方就解除达成一致，但解除的后果如果未达成一致，则二审直接改判较为不妥，应发回重审或要求当事人另诉解决。
19、当事人提出确认合同无效的诉讼请求，法院经审查后认为上述诉讼请求不能得到支持，但案件事实已满足可行使解除权之条件，是否应当释明当事人变更诉讼请求。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定，诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。因此，法院仅对于合同效力问题、法律关系性质问题有释明义务。合同无论由当事人协商一致而解除，还是由解除权人以通知方式行使解除权而解除，解除行为的出现以及解除效果的发生均取决于当事人的意思自治，即合同的解除应由当事人依其自主意思而为相应表示。在当事人基于其自身理解而认为合同无效的情况下，即使法院经审查后认为上述诉讼请求不能得到支持，释明义务仅限于合同效力的释明，无必要就是否行使解除权而向当事人进行相关释明。但合同确实无法继续履行的，应当向当事人说明，询问其是否变更诉讼请求。
20、当事人提出的解除合同理由并不合乎约定或者法定的合同解除条件，或者虽然符合约定或者法定的合同解除条件但该条件并未实际成就；然而约定或者法定的其他合同解除条件已经成就；此时是否可以认定当事人合法地行使了合同解除权，即其通知行为是否发生解除合同的效力。
（1）处理原则
一种观点认为，是否行使合同解除权，以及依据何种事实和理由行使合同解除权，均取决于当事人的意思自治。约定或者法定的合同解除条件成就，但当事人未以此为由行使合同解除权，即应视为该条件的成就并未影响当事人继续履行合同的意愿。故而，法院对于当事人行使合同解除权是否合法的审查，应仅以当事人叙明的解除合同理由为准；若其叙明的理由不能成立，则其通知行为即不发生解除合同的效力。
另一种观点认为，鉴于实践中当事人诉讼能力不一，庭审中当事人提出解除合同的理由往往不特别明确，只要双方就履行事实进行充分举证质证及陈述，具体合同是否符合解除条件，由法院一并予以判断和考量。
实践中该两种观点的做法均存在。我们倾向于认为在目前当事人诉讼能力和司法环境下，以第二种观点的做法更为适宜，同时也解约了当事人的诉讼成本。
（2）关于一二审中当事人对解除合同理由变化的处理
实践中存在当事人在一审时未提到某一解除理由，在二审中明确提出，是否对该理由进行审查？存在两种观点，一种观点认为二审仅就一审所审查的当事人提出的解除合同理由是否成立进行审理，当事人在二审中提出的新理由，属于新的事实，应另诉解决；另一种观点认为，从理论上来讲，二审提出新的解除理由不应予以采纳，但如果其所提出的新的理由所依据的事实情况在一审中已明确，则此时二审可以考虑支持其理由。
我们倾向于第二种意见。
