旅项目开发，自以为很聪明，很有眼光。也有一些政府官员给投资商撑腰说“可以搞”，还找来一些策划大师或设计机构出主意，如何在非建设用地上开发，并躲避国土督察。为什么说这种想法或做法是自作聪明？因为根本不可能躲避督察，而且自以为不拿建设用地降低了投资成本，实际是放弃了发财的更大机会与最佳路径。被查、被拆是早晚的事，甚至还没等到被拆，你已经活不下去了。
01
法律上的旅游用地
2020年1月1日实施的《土地管理法》第四条“国家实行土地用途管制制度……建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等”，明确规定了发展旅游产业必须在建设用地上。
我们通常所说的旅游六要素的“吃、住、行、游、购、娱”涉及的建筑物、构筑物等设施都必须建在建设用地上，对应于国家标准的不同用地类别。当然，一些轻度观光、游览涉及的农地、山林地等除外，可以按原用地现状管理。
02
从项目经营的角度看旅游用地
无数的案例证实了文旅项目光靠运营是很难活下去的，至少是活不好的，不管是采取简单粗暴的门票制，还是会员制，从一消收入发展到二消、甚至衍生产业。
忽视土地增值的文旅项目生存空间太小了，大部分情况下，文旅项目在常规运营基础上带动项目及周边土地增值，是投资商及当地政府所追求的，所以，很多文旅项目有意或无意地把文旅产业内容当成了圈地工具，这是政府和企业都心照不宣的。
从经营发展的角度来看，不拿建设用地搞文旅，是短视的、肤浅的，甚至是傻子。
03
限制农地转用、严格保护耕地的基本国策不会变
正因为这一点，建设用地才稀缺，才有价值。也正因为这一点，搞建设不按法定流程审批就要抓人。
严禁农地非农化及防止耕地非粮化是一浪高过一浪的大趋势，也是国家卫片督查的两大核心内容，人可以因私欲而打盹，天眼是逃不过的。
04
不要打设施农业用地的歪主意
就设施农业政策及积极意义，具体可参见土地爷的原创文章《关于设施农业用地的几点冷思考》。
正因为设施农业用地的农业本性，搞文旅等其他非农建设项目不能借设施农业的名义来立项或申请用地。
早在2014年9月29日国土资源部、农业部出台的《关于进一步支持设施农业健康发展的通知》（国土资发〔2014〕127号 ）就曾指出：各地应严格掌握设施农业要求，严禁随意扩大设施农用地范围，以下用地必须依法依规按建设用地进行管理：经营性粮食存储、加工和农机农资存放、维修场所；以农业为依托的休闲观光度假场所、各类庄园、酒庄、农家乐；以及各类农业园区中涉及建设永久性餐饮、住宿、会议、大型停车场、工厂化农产品加工、展销等用地
中央、相关部委及各地在文旅用地、乡村旅游政策中均有“不得借设施农业用地搞文旅开发”的警示。
2018年8月，农业农村部、自然资源部联合部署全国“大棚房”问题专项整治行动，并于9月份印发《关于开展“大棚房”问题专项清理整治行动坚决遏制农地非农化的方案》的通知。所谓大棚房，是指一些企业、个人及组织借建农业设施或农业园区之名，违法违规占用耕地甚至永久基本农田，用于非农业建设的行为，其本质是擅自改变土地性质和用途、改变农业生产功能，触碰耕地保护红线和农地非农化。
05
文旅新业态用地分类越来越规范
近年来，随着文旅融合发展的深入，文旅新业态不断涌现，对用地需求越来越多，对用地管理也提出了越来越高的要求。
有些开发商与当地政府勾结，趁文旅新业态用地分类不甚明朗的时机，钻了用地管理的空子。
早在2015年11月25日，原国土资源部、住建部及国家旅游局就发布《关于支持旅游业发展用地政策的意见》（国土资规〔2015〕10号），对一些文旅新业态用地进行了规范，如自驾车房车营地项目土地用途按旅馆用地管理，可利用现有文化遗产、大型公共设施、知名院校、科研机构、工矿企业、大型农场开展文化、研学旅游活动。
06
层出不穷的新型文旅设备正在挑战土地法规的权威
在各类文旅会展及论坛上，都能看到泡泡屋、木屋、树屋、帐篷等设备制造商的身影，及声嘶力竭的推销。
再加上项目当地政府的追求政绩，催促开发商尽快上马出形象，一些似乎不占建设用地的网红项目如雨后春笋。
事实上，泡泡屋的美丽神话与严格的土地用途管理是格格不入的，在土地管理法规里从来就没有泡泡屋、帐篷等就可以不用建设用地的规定，永久破坏耕作层、且需要市政基础设施配套的，就必须申请建设用地。
当然，这种泡泡屋是可以移动的，可以拆卸的，真要被查、被拆，也没啥大损失，但只要你用地违法、触犯刑律了，《刑法》第342条在等着你，抓你是没商量的。
07
一定规模以下的旅游配套设施的用地可以适当放宽管理
为了促进乡村旅游、全域旅游发展，助力乡村振兴，国家相关部委及各地政府都出台了一些部门规章和地方土政策，来规范旅游配套设施用地管理，也从一定程度上促进地方乡村旅游发展。
比如，2020年1月20日海南省自然资源和规划厅出台的《关于进一步明确“只征不转”“不征不转” “只转不征”有关问题的通知》指出，8米以下的乡村旅游路、2米以下的栈道、100平米以下的观景台及季节性停车场等配套设施可按原用途管理。
从法理上说，这个政策是触碰了《土地管理法》底线的，但有各地方政府做担保、并严格规范管理，基本上不太可能出现洪水泛滥、不可收拾的局面。
