【1】
区域价值
快速辐射望京
腾退区发展缓慢
龙樾合玺的占位距离望京稍远，约在3.8公里左右。依然推荐望京置业群体选择电动车或自行车出行，避免早晚高峰堵车现状。
崔各庄原来作为北京打工人群居地，聚集了众多影视追梦人，也是很多影视爱好者的起家之地。
最早的黑桥南皋可以用人员混杂，环境极差来形容。
随着拆迁、腾退的工作陆续进行，环境规划整治的落地，这片区域现在算是焕然一新。
崔各庄疏解30余万平米低端产业，疏解腾退村里39家出租大院、100个低级次产业，疏解腾退面积达31万平米。
整体区域紧邻798艺术区、将府、朗园STATION、七棵树创意园等，加上环铁得天独厚的生态环境以及空余土地的优势。
2017年“十三五”时期提出“生态立乡”发展战略，以全域化绿色发展为主线。
优化建设“北部生态休闲绿吧、中部科技商务绿港、南部国门创意绿谷”三大主题功能区。
龙樾合玺就位于距离望京最近的“国门创意绿谷”板块。艺术区的发展方向，未来链接798、朗园等艺术区。
崔各庄地块旁边的环形铁路是国家铁路试验中心环形试验场，环铁的西北角是中国铁道博物馆和中国电影博物馆，正西侧是环铁艺术城和铁道科学研究院。
环铁内部存在大大小小的影视公司、传媒公司还有室外拍摄场地、黑桥公园等。未来的崔各庄或将成为北京东北方向最大的创意艺术产业集群。
现在的南皋村地块周边现状要比腾退之前好上很多，街道不再混乱，人员不算混杂。
不足的是周边配套几乎没有。生活便捷性不高，道路情况不乐观，高峰时期会很拥挤。
【2】
交通价值
板块无地铁
规划等待时期长
该板块内没有地铁规划，出行基本靠公交和自驾。
龙樾合玺拥有发达的公路交通，机场高速和五环路为主要通行道路。
15号线从将台站穿过望京，崔各庄站距离地块直线距离也有约3公里，已经不属于“地铁房”。
该地块出行到望京开车需20分钟，到首都机场约25分钟，到 798等艺术区仅15分钟左右。
公交总站出发车辆，专116路、851路可到达15号线地铁崔各庄站，向南两站到望京，可换14号线（东段）快速直达大望路连接国贸。
规划中的地铁32号线站点设立在龙樾合玺北侧的北皋站，北皋站未来建设成功后，崔各庄南皋村的居民出行会更加便利。
【3】
配套价值
自身配套严重不足
只靠望京生活不便
教育配套：地块周边的学校仅有北京市第八十中学（嘉源分校）和北京市陈经纶中学分校（草场地校区）两个学校可以服务该区域。
医疗资源：北京市第六医院医联体医院、北京国门医院、首都医科大学附属北京地坛医院（三甲）、朝阳区和平医院等。
商业配套：日常买菜可以选择去北皋的居民区，京旺家园片区内有健身房、便民超市、华联生活超市以及便民早市等。
大型商场主要分布在望京，有新世界百货、方恒购物中心、旺角购物广场、万和商场等。
生态资源：地块周边最近的就是黑桥公园和环铁，是地块周边最大的生态资源区；另外周边还有达望京公园、马南里公园、北京城市公园、将府公园等。
生活配套距离较远均在2公里以外，生活基本依靠望京内的商业，自身配套不足，未来配套补充规划均在崔各庄地铁站周边，生活现状不方便。
【4】
项目价值
地块形状有硬伤
好户型隐藏弊端
龙樾合玺项目建筑面积 140748.29平方米，其中住宅建筑面积 85008.37平方米。
含商品住宅建筑面积 56478.58平方米，政策性住房建筑面积 28529.79平方米。
主力户型：123-175平
车位比：1：1.3
绿化率：30%
车位数量：964
容积率：2.5
物业：招商局物业
四至范围： 东至规划南皋中一路，南至规划南皋路，西至规划东营南路，北至规划南皋中街。
地块形状有硬伤，“拐把型”地块错落分布，部分户型遮挡会比较严重。楼王位置很可能遮挡面最大。
龙樾合玺一共15栋楼，由9-18层小高层组成，10栋商品房，东北角还有5栋公租房。
A户型123平米
该户型为四叶草户型南北通透全明户型，户型布局还算合理，入门独立玄关可改造为储物柜+玄关柜。
双回流动线，可改造成大三居使用。有独立的家政间，南侧卧室均有飘窗设计。
A1户型123平米
该户型和A户型基本一致，四叶草非全明户型中间户，缺点在于双暗卫设计。
B户型123平米
该户型四面宽朝南，户型全明有独立家政间。大面宽短进深，客厅采光效果好。
无独立玄关，餐厅位置尴尬，卧室过道位置浪费面积，独立侧卧相对独立，保证私密性但起居不便，距客卫太远。
C户型155平米
该户型四居使用较为方便，与A户型相似，可改动地方较多。大面宽设计，客餐厅采光较好。
不足依旧是客卫位置使用不便。
D户型160平米
大面宽短进深全明户型，除了户型通病以外使用起来相对舒适。大厨房设计满足两代至三代人同时居住。
缺点在于浪费面积过大，餐厅和客厅连接处空白区域没利用上，入户门直对主卧，需要做遮挡。
F户型175平米
四叶草全明户型，布局相对合理，有独立玄关及收纳。
主卧转角飘窗加大采光面。卧室独立互不打扰。客餐厨一体化，动线流畅。
该户型总体居住感较为舒适，但四居两卫的配比使用起来分配会比较紧张，适宜两代或三代人居住，
户型槽点：户型设计以三面宽四面宽和四面朝南为主。大面宽短进深的设计增强了采光效果，但是四面朝南的户型，通道采光确实成了问题。
户型南侧卧室至少一间距离客卫较远，需穿过客餐厅才可使用，南次卧的居住舒适度不高。
四面宽朝南户型浪费面积过多，客厅、餐厅之间有浪费面积，过道有浪费面积，可改动机会不多。
【5】
价格对比
望京旁价值洼地
崛起有待发展
望京二手房年限在2000年之前花家地均价7万+突破8万的户型也不少。
2000年后的东湖湾、慧谷阳光等项目均价在12万+，2010年后的保利中央公园、望京花园等项目均价在14万+。
说崔各庄是望京旁，且距望京最近的价值洼地无可厚非。
仅仅对标望京，不足以证明崔各庄的价格未来升值空间有多大。崔各庄南皋村住宅仅有塑三宿舍楼两栋住宅，大住区均聚集在北皋村。
北皋最大的小区是京旺家园，只租不售。作为崔各庄南皋村的第一批楼盘，均价8.8万/平米。
该价位可以奠定崔各庄身价至少是8.8万起，真正未来是否会像大望京一样崛起至14万+？
首先该地块周边配套是否能兴建是很重要的一点。产业、教育、地铁、配套优势并齐才会有更大的升值优势。
现在的崔各庄地块还尚待发展，这个价格买得值么？
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