远近租售权

2022年，两会正在进行时，一波又一波的房地产、城市相关提案陆续披露。

3月4日，全国人大代表、58同城CEO姚劲波提交了五条建议，其中提到大城市70%的新市民以租房为主，房租占收入的比例高达30-50%，建议房租涨幅控制在5%以内。

据不完全统计，仅到2020年，中国将有2.2亿人租房。

安居客发布的房租消费行为调查报告显示，预计到2030年，国内租房人数将达到2.7亿，整体市场规模也将达到4.2万亿。

姚劲波还指出中国楼市典型的租购分离二元市场结构，其特征为:

1.租赁双方权利义务不对等，房东往往随意涨价、假租、扣押金、暴力威胁搬出或赶走租客。

2.在应该享受基本公共服务的时候租房的弱势群体有很多政策门槛。

他的建议之一是稳定租金价格；二是稳步推进租购同权；三是建立租务法庭，加强司法保护。

姚劲波还表示，租购同权的最大意义不在于其市场影响力，而在于解决年轻人的刚性住房需求，引导健康的置业理念，让租房成为一种体面的生活方式。

提议很美好，现实很残酷。

先说年租金涨幅只有5%。许多城市已经开始了类似的试点项目，通常集中在特定领域，如经济适用房。

2021年，住建部发布《关于实施城市更新行动防止大拆大建的通知》，明确要求城市住房租金年涨幅不得超过5%。

我们可以看到，很多一二线城市积极响应，增加公租房、蓝领公寓、人才专用房的年度供应量，不断完善租赁市场。

以杭州为例。官方数据显示，公租房价格自2013年以来从未上涨。

2014年，杭州市发布了《杭州市物价局等三部门关于杭州市公共租赁住房标准的通知》，规定公共租赁住房按照不同土地等级实行差别化。

最高等级公租房标准租金36元/月/平方米；最低为12级，成套公租房标准租金为5.5元/月/平方米。

蓝领公寓低于市场价挂牌，面向环境保洁、保安、餐饮、物业等服务型外来人员。目前房管局展示的项目有32个，分布在杭州各区。

整体来看，租赁市场存在明显的双轨制现象，有保障的租赁房源价格不高，多年来价格保持稳定；与此同时，一线城市的市场化租金价格一直很高，市场正在回暖。

根据Leju.com的报告，去年全国房租平均涨幅为7.57%(多地创下新高，与楼市限购、建立保障性租赁房制度有关)，但大部分城市涨幅在5%左右。

虽然大部分城市在5%左右，但是人流量大的热门城市就不一样了。根据乐居的统计。成都和杭州等网络名人城市的房租去年同比上涨了27%，而广州、深圳、天津和武汉等大城市的房租涨幅也超过了15%。

为了有地方住，你每年至少要多花四分之一的钱。想想就心痛。通过58同城和安居客发布的《2020年第一季度房租趋势报告》可以看出，很多人的房租收入比很高。

图片:58同城，安居客

目前综合市场情况来看，除了需求，影响房价和租金最重要的因素是附带价值，包括教育、医疗、交通、公共服务等等。

大方向上租售同权是必然的，但目前无法实现租售同权也是事实。

对此，全国人大代表、58同城CEO姚劲波在“两会”上提交了“租售平权”的提案。他认为，租户及其子女也应该在教育、医疗和就业方面享有同样的权利。

目前的现实是，房子所依附的资源越稀缺，竞争越激烈，租售权在这个城市落地越晚。

2021年9月，菏泽因为学区房上了热搜。

菏泽市第一实验小学部分学区房业主在8月份网上报名时，以房屋套内面积不足60平方米为由拒绝入学。

该校招生政策被质疑为“穷到不爱富”。对此，菏泽市第一实验小学工作人员称是上级要求。

对“小面积”房屋业主仍有这种“歧视”，更不用说租售权了。

相比菏泽，一线二线城市会列出录取细则，既体现差异，又兼顾教育公平。

上海不同地区有不同的录取规则。原则上是按照“居住”年限的长短来排序，然后依次录取。

2020年前，浦东新区小学、初中学位基本能满足区内学生人数，不要求居住年限。只要所有学生都在学区内注册，学校就可以全部接收。

这也导致很多家长在孩子上学前两到三年突然去浦东新区买房，导致浦东最好学校的学区房价格水涨船高。家长带着孩子疯狂涌入，最终导致学位在一年内变得紧张。

与其提出如何从终端需求即租金价格进行调控，不如思考如何从源头增加供给，比如增加租赁住房的数量和质量，降低地价，扩大中小学教育资源。

如果这些都能做到，那么租房者的幸福感应该远高于房租，每月少500元。

商业地产亟待解放

除了租售平权，连续参加十届、十一届、十二届、十三届全国人大的老代表王填提出了九条建议。

最引人注目的是关于将商业地产排除在监管之外的建议，主要包括两点:

1。将商业地产从住宅控制中解放出来

认为商业地产具有很强的基础设施属性，服务于无数的中小微商家和大众群体，房地产调控对象应主要集中在住宅市场。

2。扩大对商业地产的支持

建议银行将商业地产的贷款额度从房地产总量控制中分离出来，支持与实体密切相关的商业地产贷款审批，支持中长期贷款产品，鼓励商业地产行业的并购贷款，鼓励保险、社保等资金投资商业地产。

说白了，商业地产主要包括商场、写字楼、50年公寓。

商业地产可视为经济复苏的风向标，一线城市核心区域的高端写字楼是城市经济发展的晴雨表。

(来源:高力国际)

写字楼市场相对低迷时，区域经济通常处于相对弱势。写字楼回暖，市场需求扩大，区域经济通常会回暖。

自2022年初以来，北京和上海的写字楼开始了新一轮的强劲复苏。

上海陆家嘴甲级写字楼泰康保险大厦，2019年开始运营。前两年因为疫情，入住率不理想。到2022年初，入住率已经达到92%，60%的租户为金融企业。

截至2021年底，陆家嘴写字楼285栋，办公企业1.3万家，平均入住率90.3%。大家耳熟能详的上海环球金融中心、金茂大厦、上海中心大厦入住率都超过了95%。

2021年，上海写字楼净吸纳量为130万平方米，较2020年增长160%。空购买率降至16.6%，租金上涨1.1%，为上海写字楼近5年来首次上涨。

从行业来看，2021年，以电商、社交媒体、人工智能、大数据为主导的TMT行业需求达到26%，超过金融，占比第一；金融占19%；然后是消费品制造和医药企业。

在另一个一线城市北京，甲级写字楼也在强劲复苏。

第一太平戴维斯的数据显示，2021年全年，北京甲级写字楼市场全面爆发，年吸纳量超过100万平方米。

(来源:高力国际)

第一太平戴维斯的报告称，宏观经济复苏是写字楼需求复苏的主要原因。

以字节跳动、华为、美团、阿里巴巴为代表的TMT企业，以三峡集团、中国物流集团为代表的央企，带来了大量的需求，律师事务所、券商的新租金、搬迁也带来了很多新的需求。

从行业来看，信息技术占北京租赁交易面积的41.7%，其次是金融、专业服务、消费服务和医疗健康，四者合计占北京写字楼的79%。

借助2022年初的这波经济复苏，假设写字楼从调控中解放出来，可以进一步扩大优势，扩大就业，助力复苏。

3月2日，银监会主席郭树清在新闻发布会上回应了市场关心的楼市热点问题:

1.2021年，随着房价的下降，房地产的泡沫化和货币化已经得到了根本性的扭转，楼市不再像以前那样活跃。

2.目前房地产的价格已经调整，需求的结构也发生了变化，这对金融业来说是好事。但是，我们不希望调整太剧烈，对经济影响太大，但我们仍然需要平稳过渡。

到目前为止，NPC和CPPCC地产界代表的提案基本上围绕着稳定和发展两条主线。

无论是房租上涨5%，租售同权，商业地产放松管制，商业地产进入Reits，还是强大的金融支持，一方面是为了改善居民生活，另一方面是为了不断降低企业运营成本。

30多年来，房子的附加值太高了。教育、资产增值、养老、公共服务、基建投资几乎都是由房地产带动的，附加值成倍增长。

一批批年轻人陆续走向一线、二线工作岗位，户口、房票越来越珍贵。

直到2022年，我们已经可以从郭树清主席的提案和两会代表委员的提案中感受到房子正在回归自身的居住价值。

据官方统计，居住在城镇但没有户口，或户口登记未满三年的人口超过3亿。他们面临着安居乐业、就业创业、租房子、送孩子上学、养老的巨大压力。

如何服务好这一大批人的需求，从衣食住行到吃喝玩乐，增加他们的收入，减轻他们的负担，是后疫情时代的首要任务。

如果解决得好，中国房地产的下半场将一片光明。

(声明:本文是叶檀财经基于公开信息做出的客观分析，不构成投资建议。请不要以此作为投资的依据。)