【/s2/】一、【定义】【资产评估】:【/s2/】资产评估是专业机构和人员依据国家法律法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，选择适当的价值类型，运用科学方法对资产价值进行分析、估计并发表专业意见的行为和过程。
二。资产评估涉及十个基本要素:
1.评价主体
2.评估对象(评估对象)
3.评估依据(法律依据、准则依据、权属依据、定价依据)
4.评估目的(特定资产业务)
5.评价原则(行为守则和准则)
6.评估程序(评估环节和顺序)
7.值类型(评估结果的值属性)
8.评估方法(成本法、收益法和市场法)
9.评估假设(基本前提假设、基本假设和具体假设)
10.评估基准日(评估时点)
三。资产评估的类型
l从资产评估服务的对象、评估的内容和评估人员承担的责任来看，目前国际上的资产评估主要分为三类，即评估、评估审查和评估咨询。
l从资产评估面临的条件、资产评估执业过程中遵守资产评估准则的程度以及对评估报告披露的要求来看，资产评估可分为完全性资产评估和限制性资产评估。
l从资产评估对象的构成和盈利能力来看，资产评估具体可分为单项资产评估和整体资产评估。
四。资产评估的功能和作用
(1)资产评估的职能:评估和评价是资产评估最基本的固有职能和能力。
(二)资产评估的基础作用
1.咨询:为资产业务提供专业的评估意见，不具有强制性，不能也不应取代资产交易各方的交易决策。
2.管理:促进国有资产保值增值的手段。
3.鉴定:识别和证明。(资产评估从事的是价值验证，不是权属验证)
五、资产评估的价值类型
资产评估中的价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式。
以资产评估的估价标准形式表示的价值类型具体包括重置成本、收益现值、当前市场价格(或实现价值)和清算价格。
资产评估的价值类型从资产评估假设的角度来表述，包括持续使用价值、公开市场价值和清算价值三种类型。
根据资产业务的性质，即资产评估的具体目的，对资产评估的价值类型进行分类，包括抵押价值、保险价值、税收价值、投资价值、清算价值、转让价值、保值价值、交易价值、兼并价值、拍卖价值、租赁价值、补偿价值等。
根据资产评估所依据的市场条件、待评估资产的使用状态和评估结论的适用范围，资产评估结果的价值类型分为市场价值和市场外价值两大类。★
评估资产价值类型的核心内容
国际评估标准将价值类型分为两部分:市场价值、市场价值以外的价值。
市值以外的价值类型包括投资价值、使用价值、清算价值、剩余价值等。★
其中，最重要的是投资价值。
【定义】【市场价值】★指在自愿买方和自愿卖方理性行事且未受任何力量强迫的情况下，评估对象在评估基准日正常、公平交易的估计价值。
根据市场价值的定义，市场价值应具备以下要素:
(1)买方自愿。
(2)卖方自愿。
(3)公平交易。
(4)有足够的时间让资产在市场上展示。
(5)双方都聪明谨慎。
不及物动词资产评估目的
一般用途:为资产交易双方提供待交易资产的公允价值。
六。资产评估的假设和原则
(1)假设
1.交易假设:
假设被评估资产处于交易过程中，评估人员将根据被评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。
2.公开市场假设(Open market hypothesis):是对资产进入交易市场的条件以及在这种市场条件下资产将接受何种影响的假设性描述或限制。
适合公开市场假设的资产业务要求被评估资产具有普遍性。
3.持续使用假设:是指资产按照目前的用途继续使用，或者转换后继续使用。
这种假设强调资产对未来的有效性。
使用[持续使用假设条件]: (★)
(1)资产的剩余寿命能够满足所有者的预期利益。
(2)转产能够实现其最佳效用，转产在法律上和经济上都是可行的。
平仓假设也是对资产进入交易的市场条件的一种假设性解释或限制。
即资产在非公开市场上被迫出售或快速变现的条件的假设性描述。
清算假设下资产评估结果的适用范围非常有限。
(2)资产评估的原则※
1.独立性原则:评价机构和人员的独立性。
2.客观公正原则:实事求是，尊重客观实际。
3.科学原则:科学态度和科学方法评价。
※ 七。资产评估与审计的区别
1.审计是对企业财务报表反映的企业财务状况和经营成果的真实性和公允性作出事实判断；资产评估的目的是对委托方及相关方的评估资产做出价值判断。
2.审计和资产评估的原理是不同的。是审计公正、保护、建设三大专业原则，资产评估是供求、替代、预期收益、贡献的经济学原则。
3.审计依据会计、税法和经济法规；资产评估也需要工程知识。
4.企业的审计标准与会计的审计标准相同；资产评估不同。
八。市场规律的基本前提
1.有一个活跃的开放市场；
2.公开市场上应有可比的资产及其交易活动。
资产及其交易的可比性体现在以下几个方面:
(一)功能上的可比性，包括相同或者相似的用途和性能；
(2)可比的市场条件，包括市场供求、竞争和交易条件；
(3)参考对象的交易时间与评估基准日的间隔不宜过长，应在一个适中的时间范围内。
九。收益法的基本前提
1.被评估资产的预期未来收入可以用货币预测和计量；
2.资产所有者为获得预期收益而承担的风险也是可以预测和用金钱衡量的；
3.被评估资产的预计盈利期是可以预测的。
X.成本法中各要素的【定义】:
[重置成本]:资产的当前重新购置成本。包括恢复替换成本和更新替换成本。
【大幅贬值】:【资产价值损失】由于资产的使用和自然力的作用，导致资产物理性质的损坏或下降。以实质折旧率衡量。
【功能性贬值】:技术进步导致资产功能相对落后而造成的资产价值损失。
【经济折旧】:资产闲置导致的资产价值损失，外部条件变化导致的收益下降。
Xi。※。资产评估的程序和步骤
1.接受资产评估委托，明确相关事宜。
2.签署资产评估业务协议。
3.资产评估作业计划的编制包括工作步骤、时间安排和人员安排。
4.资产调查
5.收集资产评估数据
6.评估和估计
7.编制并提交资产评估报告。
8.资产评估工作档案的归档
十二。无形资产和有形资产的区别★
1.互惠互利。它是区分无形资产和有形资产的重要功能特征。无形资产的公益性意味着它可以被多个实体同时使用。注:互惠互利受到市场限制和竞争的制约。
2.积累:说明无形资产发展变化的一些特征。
(1)无形资产的产生是以其他无形资产的发展为基础的。
(2)无形资产的发展也有一个不断积累和演变的过程。
3.替换。无形资产可能被更新的无形资产所替代。
4.对有形资产的相对依赖。无形资产的作用需要有形资产的帮助。
5.无形资产的开发成本和盈利能力之间的对应关系很弱。开发成本和盈利能力之间是不对等的关系。
6.无形资产的市场透明度低。
※ 十三。无形资产的分类
1.根据无形资产的取得方式，分为自创无形资产和外购无形资产。
2.根据无形资产能否独立存在，可分为有形的无形资产和不能有形的无形资产(商誉)。
3.无形资产分为:
权无形资产(如租赁权)、
关系类无形资产(如客户关系、客户名单等。),
合并无形资产(如商誉)
知识产权(包括专利权、商标权、版权等。).
十四。专有技术和专利资产的区别:
(一)专利资产的特征
专利资产:是指权利人拥有的、能够持续发挥作用并带来经济利益的专利权。
专利资产的特征如下:1。专利资产的确认比较复杂。2.盈利能力存在一定的不确定性。
专利自身的特点:(1)时间性特点(2)地域性特点。
(3)独家功能(4)共享功能
(二)专有技术的特征
专有技术:是指为特定人所知的、保密但不享有专利的具有一定价值的知识或信息。
设计资料、技术规范、工艺流程、材料配方、商业秘密、图纸、数据和其他技术资料。
1、实用性2、盈利性3、保密性
(3)专有技术和专利技术的区别如下:
1.专有技术是保密的，而专利技术是在专利法范围内公开的。
2.专有技术的内容非常广泛，包括设计数据、技术规范、工艺流程、材料配方、商业诀窍和图纸等。
3.专利技术有明确的法律保护期，专有技术没有法律保护期。
4.专利技术受《中华人民共和国专利法》保护，保护专有技术的法律主要有《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国反不正当竞争法》。
十五。商标和商誉的区别
商誉不同于商标，体现了两种不同的价值内涵。
(1)商标是产品的标志，而商誉是企业整体信誉的体现。
(2)商誉作为一种无形资产，是与企业及其超额盈利能力结合在一起的，不能脱离企业独立存在。商标是一种有形的无形资产，可以在原组织继续存在的情况下转让给另一个组织。
(3)商标可以转让其所有权或使用权。但商誉只能随着企业行为的发生而转移或转移，不存在所有权和使用权的区分。
十六。企业价值评估
(一)企业收益的定义
注意以下两个方面:
1.就性质而言，即从企业价值的决定因素来看，企业创造的不归企业权益主体所有的收入，不能作为企业价值评估中的企业收入。
2.企业权益所有者所有的企业净收益和支出，均可视为企业的收益。
企业收益有两种基本形式:企业净利润和企业净现金流量。
(净现金流量=净利润+折旧与摊销-额外资本支出)
收益法评估企业价值应选择什么口径的企业收益作为基础，
首先要服从企业价值评估的目标，即企业价值评估的目的和目标反映的是全体股东权益(所有者权益或企业净资产值)的价值，还是所有者权益和长期债权之和的投资资本价值，还是企业的整体价值(所有者权益价值和有息债务之和)。
其次，企业收入口径的选择应以最能客观反映企业正常盈利能力而不影响企业价值评估目的的收入金额为准。
如果企业评估的目标是企业的总权益价值(净资产价值)，那么使用净现金流量(自由权益现金流量)是最直接的，即评估人员直接使用企业的净现金流量(自由权益现金流量)来评估企业股东的总权益价值。这种评估方法也被称为企业价值评估的“直接法”。
也可以用未计利息前的净现金流量(企业的自由现金流量)先估算出企业的整体价值(所有者权益价值和有息债务之和)，再从企业的整体价值中减去企业的有息债务，得到总的股东权益价值。这种评估方法也被称为企业价值评估的“间接法”。
(二)企业收益预测
首先，是对企业收益的历史和现状的分析和判断。
其次，是对企业在可预见的未来几年的预期收益的预测。
最后是对未来持续经营条件下企业长期预期收益趋势的判断。
1.分析和判断企业收益的历史和现状，目的是掌握和了解企业的正常盈利能力，为企业收益的预测创造一个工作平台。
首先要根据企业的具体情况确定分析的重点。
还需要分析影响企业盈利能力的内外部因素。
需要对影响企业盈利能力的关键因素进行分析和判断。
需要对企业所处的行业和市场地位有一个客观的认识。
评估人员还应分析和考虑影响企业发展的可预见的宏观因素。
2.企业收益预测的基础。
(1)预期收益预测的起点是什么，即是否以企业的实际收益为起点？
(2)如何客观把握新产权主体的行为对企业预期收益的影响。
3.企业收益预测的基本步骤。
评估基准日审计后企业收益的调整
对企业预期收益趋势的整体分析和判断
企业预期收益预测
评估基准日审计后企业收益的调整
针对异常因素调整经审计的财务报表，主要是利润表和现金流量表的调整。
在研究了已审计报表的附注和相关披露后，分析了相关报表中揭示的影响企业预期收益的非财务因素，并在此分析的基础上调整企业的收益，以反映企业正常的盈利能力。
对企业预期收益趋势的总体分析和判断。
企业提供的预期收益预测是评估人员预测企业未来预期收益的重要参考。但是，评估人员不能仅仅依靠企业提供的盈利预测作为预测企业预期未来盈利的唯一依据。评估人员应根据自身的专业知识和收集的其他信息做出客观、独立的判断。
评估人员必须深入企业现场进行实地考察和调查，与企业核心管理层充分沟通，了解企业的生产工艺、设备状况、生产能力和管理水平，结合其他数据对企业未来的盈利趋势做出合乎逻辑的整体判断。
企业预期收益的预测。
对于已经进入稳定期的企业，收益预测的环节比较简单:一是预测企业在评估基准日之后前几年的收益；二是预测企业在评估基准日以后几年的盈利情况。
对于一个尚处于发展阶段，收入并不稳定的企业，其收入预测的分段首先要确定企业何时进入稳定阶段，收入稳定。然后以其进入稳定期的前一年作为收益预测分段的时间点。
预测的主要内容有:
对影响被评估企业及其行业的具体经济和竞争因素的估计；
未来几年产品或服务的市场需求或对被评估企业市场份额的估计；
对未来几年销售收入的估计；
未来几年的成本和税收估算；
实现上述生产经营目标所需的追加投资和技术设备更新改造因素的估算；
对未来几年预期收益的估计等。
请注意以下基本问题:
①一定的收入水平是一定的资产运营的结果。
②企业的销售收入或营业收入与产品销售(服务数量)和销售价格的关系会受到价格需求弹性的制约，所以不考虑价格需求弹性不能想当然地认为地价不长。
③销售收入或服务收入的增长与其费用的变化有一定的规律性。评估人员应根据不同行业企业的特点，尽可能科学合理地预测企业的销售收入和费用。
④企业的预期收益与企业采用的会计政策和税收政策密切相关。评估人员不能违反会计政策和税收政策，使用不合理的假设作为预测的依据。企业收益预测应当与企业未来将要执行的会计政策和税收政策相一致。
评估人员应在企业预期收益预测基本完成后对其进行严格检查，以判断预测的合理性。
检查可以从以下几个方面进行:
首先，将预测与企业历史收入的平均趋势进行比较。如果预测结果与企业历史收入的平均趋势明显不符，或者有较大变化，且没有充分的理由支持，那么预测的合理性就值得怀疑。其次，将预测数据与行业收入平均数据进行对比。如果预测结果与行业收入平均数据明显不符，或者有较大变化，又没有充分的理由支持，那么预测的合理性就值得怀疑。
第三，严格检验影响企业价值评估的敏感因素。这里，敏感性因素有两个特点。第一，未来这种因素有很多变化。第二，它们的变化可以对企业的评估价值产生较大的影响。
第四，检验企业收入和成本预测变化的一致性。
(一)企业评估中选择折现率的基本原则
1.折现率不低于投资的机会成本。
2.行业基准收益率不宜直接作为折现率，但行业平均收益率可以作为确定折现率的重要参考指标。
3.折现率不应直接作为折现率。
(2)风险回报率的估算
在计算风险收益率时，评估人员应注意以下因素:
(1)国民经济增长率和被评估企业所在行业在国民经济中的地位
(2)被评估企业所属行业的发展状况及被评估企业在行业中的地位。
(3)被评估企业所处行业的投资风险。
(四)企业未来经营可能承担的风险等。
1.风险累积法。
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量化上述风险所需的收益率可以通过参照对象的类比和经验判断来计算。当然，在条件允许的情况下，评估师应尽量用统计学和定量分析的方法对风险收益比进行量化。
注意，如果折现率的风险收益率中考虑了通货膨胀率因素，那么在预测企业盈利时还应考虑通货膨胀对企业预期盈利的影响。
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2.贝塔系数法。
贴现率的计算
1.积累法。
2.资本资产定价模型。
3.加权平均资本成本模型。
十七。资产评估报告的作用
1.对委托评估的资产提供价值意见。
2.资产评估报告反映和反映了资产评估工作的情况，明确了委托方、受托方和有关各方责任的依据。
3.审计资产评估报告是管理部门提高资产评估管理水平的重要手段。
4.资产评估报告是建立评估档案和收集评估档案的重要信息来源。
十八。资产评估报告的基本要素
1.除委托方、产权人、委托方以外的其他评估包括用户；2.评价目的；3.评价对象和范围；4.值类型及其定义；5.评估基准日期；6.评价依据；7.评价方法；8.评价程序的实施过程和情况；9.评价假设；10.评估结论；11.特殊事项的说明；12.评估报告使用限制的说明；13.评估报告日期；14.评估机构和注册资产评估师签字盖章。
十九。制作资产评估报告的技术要点
1.文字表达的技巧要求:要清晰准确，提供充分的证据，全面描述整个评价的具体过程。
2.格式和内容的技术要求:遵循《资产评估准则——评估报告》。
3.评估报告评审和反馈的技能要求:应建立多级评审和交叉评审制度；熟悉委托人或占有人资产具体情况的人员反馈的信息。
4.写报告的注意事项
(1)实事求是，避免出具虚假报告；
(2)坚持一致性原则，避免前后矛盾；
(3)提交的报告应及时、完整和保密；
(4)报告中应明确报告用户和使用情况；
(5)估价人员应关注估价对象的合法权属，并在报告中予以说明；
(6)在评估业务限制时，应在报告中明确披露限制、不能采用的程序和替代措施。
XX。财务报告评估中涉及的基本业务[/s2/]
以财务报告为目的的评估涉及企业合并、资产减值、投资性房地产、金融工具、股份支付等多项会计业务。
计算:成本法用于估计机器设备的价值。
评估房地产价值的市场方法。
材料价值、低值易耗品价值
房地产价值评估的假设开放法。
