东日升家居装饰集团有限公司。

外商投资东易日盛家居装饰集团有限公司可行性分析报告

2015年12月

一、项目概述

(一)项目背景

建筑业，是指从事利用装饰材料装饰建筑物、构筑物内部和外部，提高其使用功能和艺术价值的工程活动的行业。装饰行业是科技与技术的结合，具有丰富的技术含量和艺术内涵。根据建筑物使用性质的不同，建筑装饰行业分为公共建筑装饰行业(以下简称“公共装饰”)、住宅装饰行业(以下简称“住宅装饰”)和幕墙三个子行业。其中，公服属于第二产业，住宅服属于第三产业。

从产业链来看，建筑装饰行业属于后周期行业，上游包括建筑装饰材料行业，下游包括旅游业(酒店、餐饮等。)、房地产(商业、住宅)等行业。

装修行业是建筑行业的四大子行业之一，是随着房地产热潮的逐渐兴起而迅速成长的朝阳行业。但是，建筑装饰行业不同于一次性完成的工程业务，如土木工程、设备安装行业等。，需要对每栋建筑在其竣工期间进行多次装修和装饰，直至整个使用寿命。因此，建筑装饰行业的发展具有乘数效应和市场需求可持续性的特点。

在过去的30年里，随着中国经济的发展，建筑装饰行业已经从一个传统的小行业发展到

作为建筑业三大支柱产业之一的公共建筑装饰行业也一直在发展壮大。20世纪80年代中期以来，以改革开放为契机，公共建筑行业发展迅速。90后

由于住房私有化的具体实施，住房装饰行业发展迅速；进入新世纪以来，由于国民经济持续快速发展，公共建筑装饰行业的市场容量进一步增加，再次出现了新的发展高潮。根据中国建筑装饰协会的数据，2005-2012年公共建筑装饰行业年复合增长率达到12.49%，行业产值从5500亿增长到1.41万亿，约占2012年GDP的2.71%。根据《中国建筑装饰行业“十二五”发展规划纲要》，2015年公共建筑装饰行业产值将达到2.6万亿元，“十二五”期间年均增速。

高达18.9%。

艾吉的设计业务涵盖酒店空房、餐厅空房、办公室空房、商务空房、会所、样板房等的室内设计与创新。，提供从方案到施工图，以及软装的完整服务和解决方案。收购吉爱设计股权是公司在家居产业链的重要布局，也是公司实施“产业+投资”双轮驱动发展战略的重要环节。

(二)目标公司的基本情况

名称吉爱室内设计(上海)有限公司

地址:上海市嘉定区南翔镇长翔路168号1号楼244室

法定代表人郭奎

注册资本为人民币100万元。

公司类型有限责任公司(国内合资)

主营业务:室内装饰设计、施工、装饰材料及家居用品销售。【依法需经批准的项目，经相关部门批准后方可经营】成立日期2009年9月17日目前吉爱设计的出资情况如下:

序号投资者出资额(万元)出资比例

1郭奎90 90%

2黄泉10 10%

总计100% 100%

目标公司财务报表已经瑞华会计师事务所(特殊普通合伙)审计，并出具了标准无保留意见的审计报告(瑞华专审字[2015]第01730055号)。经审计的主要财务数据如下:

(单位:元)

项目2015年6月30日2014年12月31日

营业收入54，028，057.70 75，515，828.91

营业利润14573669.63 29521376.40

净利润13，553，885.09 27，669，647.92。

总资产128，779，229.50

净资产91，645，689.35 78，091，804.26

负债总额37，133，540.15 27，378，307.96

经营活动产生的现金流量净额-744，436.51 8，194，925.12

二、投资计划

(1)交易计划

公司以现金出资人民币2.4亿元(大写:人民币2.4亿元)，收购藏品。

Ai设计60%股权。如果吉爱设计2017年经审计扣除非经常性损益后的净利润超过

超过5000万元人民币，投资方将接受转让方持有的目标公司20%的股权。本次交易完成后，吉爱设计的股权结构如下:

股东持股比例

东日升家居装饰集团有限公司60%

郭魁25%

黄色5%

宋文玉5%

上海吉瑞投资管理合伙企业(有限合伙)5%

(二)交易对手信息

眼内含量

吉爱设计的自然人股东郭奎

中国国籍

身份证号码34212719720607XXXX

(三)定价基础

纳入本次评估范围的资产包主要从事室内设计业务。考虑到本次评估的目的是为股权收购提供价值参考，通过分析两种方法评估结果的合理性和价值内涵，发现资产基础法不能反映公司的盈利能力，而收益法的评估结果能更准确地揭示被评估的资产负债表。

未来盈利能力和商业风险。同时，吉爱室内设计(上海)有限公司近年来取得了良好的经营业绩。在长期的经营过程中，积累了较为广阔的市场和客户关系网络、商誉等资产基础法无法体现的资产价值。通过以上分析，我们选择收益法作为本次股权转让价值的参考。因此，吉爱室内设计(上海)有限公司在基准日的全部股东权益价值为31，293.73万元。

评估结果与审计结果相比的溢价率为241.46%。本次对目标公司的评估包括企业管理集团、人力资源、客户资源等潜在资源和无形资产的价值，以及对企业未来业务的良好预期的估计值。所以相对于审计结果有一定溢价。

三。项目可行性

2014年11月和12月，30个大中城市商品住宅日均成交环比分别增长9%和17%，同比分别增长4%和29%，扭转了自2013年11月以来连续12个月负增长的局面，表明放松限购限贷和降息的效果开始显现。装修行业的业绩与房地产高度相关。历史经验表明，房地产销售领先房地产投资1-2个季度，房地产投资领先装修收入2-3个季度。目前房地产销售企稳，意味着2016年装修公司收入增速有望回升。

2014年全国存量建筑面积已经达到662亿平方米，庞大的存量意味着未来的第二次。

需求潜在增长巨大空，二次装修将使装修行业进入第二次高增长阶段。一般来说，住宅装修周期短，重新装修需要8-12年。像酒店、写字楼等公共建筑的改造周期是6-8年，娱乐场所、商务建筑的改造周期更短。自1998年住房分配货币化改革以来，我国住房面积快速增长，1999年年均增长2.3%，2014年年均增长6.83%。按照装修的周期，二次装修的需求增长将进入快速释放阶段。

在房地产行业发展逐步回暖、股市空需求巨大的背景下，本次收购吉爱设计将提升公司在室内设计领域的实力，同时也将与公司精品公装业务产生协同效应，加强公司与国内领先房地产开发商的良好合作关系。

四。项目实施的风险及对策

(1)未来两年业绩波动的风险

公司整体业绩大幅波动的可能性不大。如果公司业绩出现小幅波动，未来业绩波动的风险将被未来业绩承诺抵消。如果公司业绩出现较大波动(低于当年承诺业绩的70%)，公司有权终止协议，要求转让方退还投资方已支付的全部股权转让款。

(二)应收账款回收风险

公司应收账款的期限长属于行业特点。从业务角度来说，吉爱设计可以通过选择收藏质量好的客户来发展业务，从内部建立收藏部门和机制，定期向客户收藏。此外，在协议中，公司创始人股东承诺对之前形成的应收账款进行补偿，并对未来的合同款项做出相应承诺。

(三)核心团队和管理团队的稳定性

核心团队与管理团队签订了相应的承诺合同，承诺在两年承诺期满后再签订两年承诺合同。从激励层面看，公司创始人股东对核心团队和管理团队有现金激励，也制定了相应的股权激励计划。

(4)未来管理风险

收购后，东易日盛主要以战略控制为主，通过董事会和股东大会把握吉爱设计的发展方向，并派出财务总监控制目标公司的资本运作。目标公司将在交割日之后建立并运行一套经投资者认可的业务风险控制体系，合理有效地控制业务风险。

未来两年，吉爱设计的管理层可以经常与公司沟通，参加公司的重要会议，让公司的发展战略在吉爱设计得到落实。东日升结合自身设计师优势，艾吉设计发挥在楼盘室内设计方面的优势。双方发挥协同效应，联合地产商开展业务。

动词 （verb的缩写）项目实施对公司的影响

为符合公司近期投资意向和发展战略，扩大公司产业范围，公司拟收购吉爱室内设计(上海)有限公司60%股权，艾吉的设计业务涵盖酒店空房、餐饮空房、办公空房、商务空房、会所、样板房等室内设计与创新。，提供从方案到施工图，以及软装的完整服务和解决方案。经过十几年的积累，吉爱设计的室内设计业务主要针对房地产商的中高端项目，业务集中在经济发达地区。

一二线城市整体受房地产市场影响较小，因此吉爱设计发展迅速，拥有一批大规模、长期、稳定的房地产战略合作伙伴。

公司的股权收购将有助于公司完善和发展设计产业链，加强公司在上海和长沙的存在

三角地区的业务能力可以增强公司的竞争力和盈利能力。

不及物动词结论综上所述，公司收购吉爱设计60%股权符合东易日盛的企业发展战略规划，提升了公司在室内设计方面的能力，同时充分发挥了东易日盛在资本市场的优势，本项目风险可控。项目投资实施后，预计可取得良好的投资效益。基于以上综合评估，我们认为东易日盛收购吉爱设计60%股权是可行的，也是必要的。