济南海宁知名皮革城“搬家”是因为投资没有达到预期，“工作日顾客少”
◆经济导报记者韩祖义
近日，落户济南四年的济南海宁皮革城完成整体搬迁，从主干道附近显眼的南楼搬至位于内侧相对偏僻的北楼，并于国庆节前后重装开业。
事实上，经济导报记者了解到，知名的海宁皮革城，在2015年10月进驻济南后，一直没有实现预期的投资，净利润也不乐观。那么，是什么原因让搬迁看似雪上加霜呢？
“平日顾客少”
23日下午2点，经济导报记者来到位于济南槐荫区梅李路的济南海宁皮革城。之前已经开了很多年了，梅李路附近的南楼此时已经关门了。停车场门口“海宁皮革城整体搬至北区”“新绽放，重装开业”的巨幅招牌，引领着经济导报记者一路来到远离梅李路的北楼。
根据海宁中国皮革城股份有限公司(以下简称“海宁皮革城”)公开披露的信息，济南海宁皮革城规划总建筑面积约19万平方米，其中皮革市场约15万平方米，地下停车场约4万平方米，分为南楼和北楼两部分，中间有走廊。项目计划总投资约8亿元。
但是，目前皮革市场并没有全部使用面积，只是开放了部分市场。
《经济导报》记者在新开业的北区市场看到，目前正在营业的商铺公布在商场一层和二层，包括朗腾、传奇女王、Gnell、博世莱等品牌。然而，商场的三层和四层都没有商店营业。
今天是星期三，商场很冷清。经济导报记者走了两个星期，发现少数店铺里只有一两个顾客在试穿衣服购买，而在大多数店铺里，也只有销售人员三五成群地聊天。“除了节假日，平时顾客比较少。即使有顾客光顾，最后购买的就更少了。”商场一楼一家店铺的销售人员向经济导报记者“吐槽”。
“这个商场是这样的。其实搬迁前南楼也差不多。平日顾客少，周末商场人多一点。”在一楼某知名专柜，店长告诉经济导报记者。
在工头看来，整体搬迁对商场不利。“原来的位置很显眼。你可以在马来西亚路的米里看到。北楼太远了。听说有小店因为之前生意不太好，这次搬迁没有再进场。”
平均租赁单价
从50.61元到36.22元
“济南海宁皮革城只是一个皮革专业市场，租赁情况也在根据整个行业的发展现状和景气度而变化。目前的情况不仅仅存在于我们的一个市场。”对此，济南海宁皮革城一位内部经理向经济导报记者透露。
经济导报记者获得的一组关于济南海宁皮革城股份有限公司(以下简称“济南皮革城公司”)的财务数据也在一定程度上证明了上述情况——2018年，济南皮革城公司实现营业收入2189.96万元，净利润-1992.03万元；2019年1-6月营业收入892.3万元，净利润也报亏1084.9万元。
这样的表现，无疑与近几年的市场投入没有达到预期水平，只开放了部分市场操作密切相关。
根据济南皮革城项目近年商铺及配套物业租赁明细，2016年项目入住率95.56%，平均租金单价50.61元/平方米/月，物业租赁及管理收入3602.21万元。2017年，项目入住率骤降至73.44%，平均租金单价也降至45.28元/平方米/月，物业租赁及管理收入随后降至2477.13万元；到2018年，入住率将保持在73.44%，但平均租金单价将进一步降低至36.22元/平方米/月，物业租赁及管理收入为1981.21万元。
那么，裘皮服装行业目前的发展现状如何呢？
“前几年生意确实不错，尤其是2011年到2016年，每年的销量都在逐年增长。然而，最近两三年，整个行业出现了产能过剩和供过于求的情况。”在浙江经营一家裘皮服装加工销售企业的张娟告诉经济导报记者。
前瞻产业研究院数据也显示，2016年皮草行业实现销售收入957.26亿元，2018年销售收入降至770.32亿元，较2017年下降17.7%，市场需求持续下滑。
在张娟看来，消费终端的变化已经直接传导到了上游产业链。“现在行业同质化竞争严重，原材料过剩。商家只能不断降低售价，打‘价格战’，导致利润越来越低。传统的销售模式也受到电子商务的冲击。如果同时做加工和销售业务，有自己的工厂，还是有一定优势的，不然就更难了。”
南楼将经营其他商业业态。
针对为什么要整体搬迁到相对“偏远”的北区，很多商铺的销售人员都表示，“听说原来的南楼已经不经营皮革城了，在海南还有另外一个用途。”
据经济导报记者了解，济南海宁皮革城整体搬迁，源于当时海宁皮革城与山东海纳实业集团有限公司(以下简称“海纳公司”)合作的“遗留问题”，以及海宁皮革城由重资产运营向轻资产转型的整体布局。
今年年初，为减亏增效，海宁皮革城、海纳公司、济南皮革城公司拟对济南海宁皮革城合作的合作协议条款进行调整和变更。济南皮革城将接受本项目50%的物业，专注于专业皮革市场经营，而海纳公司持有的目标项目剩余50%的物业将进行其他商业业态经营。
值得注意的是，由于商业经营的需要，并考虑到拟转让房产位置与海纳公司持有房产的差异，济南皮革城公司应向海纳公司支付的拟转让房产的转让价格为目标房产开发成本的50%，扣除各方协商确认的1000万元调位价格。(编辑:李世全、陈德刚)
