文/梁笑梅
2021年，物业行业犹如坐了一趟“过山车”，起起伏伏。
从年初到年中，在政策支持和资本推动的双重利好下，物业板块得到了关注与收获，业绩普遍增长、股价持续上行。
相反，物业股下半年却遭到重挫。
随着住建部等八部委联合发布《住房和城乡建设部等8部门关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，以及受到下半年房企信用事件频频爆发、商品房销售承压等影响，与之紧密联系的物业板块也受到了牵连，物业股股价、市值双双下跌。
物业上市进程业变得缓慢。截至目前，2021 年共有14家物企成功上市。去年是18家物企成功上市。12月29日，港交所披露信息显示，润华物业招股书呈“失效”状态。随着润华物业招股书的失效，年内递表已失效物企达到了11家。
但尽管这样，依旧没有挡住物业企业赴港上市的热情。截至2021年12月27日，年初至今，共有34家物管企业（包括再次递表的企业）向港交所递交了IPO申请书。
对于规模的重视，物业行业整合加速，出现“大鱼吃大鱼”的并购案例时有发生。为了拓宽服务边界，各大物企发展多元化业态，进行差异化竞争。
2021年上半年，国家相关部门陆续出台多项政策文件持续推进物业行业发展。
1月5日，十部门联合发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》。
5月28日，国家商务部等十二部门发布《关于推进城市一刻钟便民生活圈建设的意见》。
3月5日，十三届全国人大四次会议召开。两会期间，与会代表的提案多次释放与物业相关的信号，内容涉及社区养老、社区治理新模式、物业服务价格、社区应急能力提升、巩固脱贫成果、基层社区建设、业主自治立法等多项内容。
6月18日，国家民政部召开《“十四五”民政事业发展规划》新闻发布会，发布民政事业发展规划。“十四五”期间从养老服务基础保障、居家社区养老服务等4方面，全要素搭建养老服务体系。
值得关注的是，对比上半年国家政策对物业行业的倾斜，下半年国家政策在支持物业行业发展的同时也强调规范行业秩序。
7月23日，住建部等八部委联合发布了《住房和城乡建设部等8部门关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，指出重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务领域中存在的突出问题，力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转。该《通知》的颁布进一步加大了对房地产市场乱象的监管力度。
而这一政策的出台也引发了市场对监管趋严担忧，再叠加下半年房企信用事件频频爆发、商品房销售承压等影响，与之关联度极大的物业板块也受到了波及。
2021年以来，物业收并购市场如火如荼，大型物管公司延续2020年“大鱼吃小鱼”的竞争格局，继续在资本市场上大刀阔斧的收并购。
值得一提的是，碧桂园服务可以称得上2021年的“并购大王”。
2月25日，碧桂园服务以54.32亿元收购蓝光嘉宝服务股权；9月20日，碧桂园服务发布公告称以不超过100亿元收购富力物业；9月28日，碧桂园服务发布公告称以不超过33亿元收购彩生活服务核心资产邻里乐控股。
上述三笔交易，碧桂园服务花费187亿元，约占年内物业行业收并购总金额比重的56%，超过一半。
据不完全统计,截至2021年12月10日,今年物业行业已披露相关信息的并购交易达71宗,涉及并购方33家物业企业，交易金额约333.3亿元。
3月4日，龙湖智慧服务以12.73亿收购亿达服务；6月29日，合景悠活以4.98亿元收购申勤物业80%股权；11月1日，融创服务以6.93亿元收购当代置业旗下物业公司第一服务32.22%股权。
为了拓展服务边界，物业企业积极推动城市管理服务、社区增值服务、商业管理服务等多元业态。
（城市管理服务领域）
2021年3月22日，雅生活服务公司宣布，近日集团拟斥资11.77亿元收购5家环卫服务公司股权。
4月19日，世茂服务拟5.06亿元收购深圳深兄环境67%股权。
4月27日，龙光智慧服务通过收购奇岭环境70%股权，正式进军环卫领域。
（商业管理服务领域）
2021年4月13日，碧桂园服务以代价共2000万元收购碧桂园4家商管子公司。
8月6日，龙湖物业收购楷林商服100%股权。
10月15日，旭辉永升斥资6.96亿收购美凯龙物业80％股权。
（社区增值服务领域）
2021年4月20日，融创服务宣布与YoKID优儿学堂托育集团就推进婴幼儿托育社区服务发展达成战略合作，布局社区教育。
5月19日，旭辉永升服务集团与爱康集团于上海正式签订战略合作协议。
10月13日，绿城服务携手美餐及千喜鹤，发布了两个“融合物业服务”新品牌，雅昉美及蒂枫，正式宣布进军团餐领域。
2020年，18家物业企业成功上市。截至目前，2021 年共有14家物业企业成功上市。
荣万家打响了2021年上市的第一枪。1月15日，荣盛发展旗下物业公司荣万家生活服务股份有限公司(2146.HK,以下简称“荣万家”)正式登陆港交所,成为2021年港交所物业第一股。
2021年上市的物业企业均是中小型规模企业。但要么就是有特色，要么就是有背景。其中，7月被称为物企集中上市潮，有6家企业成功登陆港交所。
例如中骏商管、朗诗绿色生活。7月2日，中骏商管成功于香港联交所主板正式挂牌上市。7月8日，朗诗绿色生活正式于港交所主板上市。7月16日，融信服务、康桥悦生活同时在港股挂牌上市，结果双双遭遇破发。
从7月17日到11月9日，物企上市“空窗”长达近4个月 。2021年，物业企业上市热情呈现前高后低的趋势。
11月10日，京城佳业正式登陆港股。12月17日，德商产投服务在香港联交所挂牌上市。
物企上市进程减慢，股价、市值、市盈率纷纷回调，对待物业板块，资本的态度也逐渐回归理性。
