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摘要：（报告期2022.1.17-2022.02.17）伴随着保障性租赁住房公募REITs的推进，租赁企业在获取重资产项目应考虑项目的退出方式。
观点指数保障性租赁住房热度不减，2021年全国40个城市新筹集保障性租赁住房94.2万套（间），2022年将大力增加保障性租赁住房供给，以人口净流入的大城市为重点，全年建设筹集保障性租赁住房240万套（间）。
"十四五"期间，将在40个重点城市计划筹集保障性租赁住房650万套（间）。
同时，保障性租赁住房获大力度信贷支持，银企之间合作将更加频繁。报告期内，保利集团与建设银行签署《发展保障性租赁住房战略合作协议》，共同搭建金融合作平台。
此前银企合作的案例，还有去年12月旭辉集团与上海浦发银行签订了战略合作协议，通过银企合作，加大保障性住房的建设力度。
企业方面，旭辉瓴寓通过与险资合作的方式实现上海浦江华侨城柚米社区项目股权的退出。在公募REITs真正实现之前，出让股权予险资也是实现投融建管退闭环的一种方式，但同时险资对于项目的运营情况、回报率以及产权等方面都有相应的标准。
继蛋壳公寓退市后，报告期内青客公寓旗下公司申请破产。而近期，天眼查显示蛋壳公寓关联公司青梧桐有限责任公司新增多条被执行人信息，截至目前，该公司被执行总额已超1969万元。
租赁市场稳中微涨，春节后旺季显现
报告期内（2022年1月）全国住宅挂牌出租供给量下降33.2%，普通公寓挂牌出租供给量下降30.75%。由于报告期内仍处于传统租房淡季时期，加上多地零星疫情频现，租赁市场降温持续，房源供给减少，同时企业扩张积极性稍显疲软。
不过基于对春节后租赁旺季的预期，总体租金将呈现稳中微涨趋势。
数据来源：同花顺，观点指数整理
其中，北京住宅租金平均单价达117.01元/月/平方米，是唯一租金平均单价突破100元/月/平方米的城市；其次是深圳，平均租金单价为94.79元/月/平方米。
同比方面，多个城市较2021年同期实现大幅上涨，涨幅从2.15%到23.32%不等，租赁市场活跃度大幅提升。其中，深圳同比涨幅最大，达23.32%，杭州同比涨幅也不容忽视，达22.49%。
虽然各地仍有零星疫情影响，但从同比数据攀升来看，多地已经从疫情创伤中恢复，步入稳定发展。
环比方面，一线城市北京、广州分别实现环比上涨4.19%、3.14%。而上海、深圳均出现4%左右的降幅。除南京租金出现环比略微下降0.53%外，其他城市租金出现不同程度上浮，涨幅在0.44%到3.88%不等，其中天津环比涨幅最大，为3.88%。
信贷与基金加持，银企合作成主流
多地披露了年度保障性租赁住房的筹建计划，今年将加大力度推进落地工作。
来源：政府网站，公开资料，观点指数整理
报告期内，央行、银保监会发布关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知。通知提到，银行业金融机构向持有保障性租赁住房项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。银行业金融机构要加大对保障性租赁住房的支持力度，按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，提供金融产品和金融服务。
这意味着，银行发放相关贷款不再受集中度管理指标约束，有充足空间加大对保障性租赁住房项目的信贷投放，推动住房保障体系建设，有助于建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
同时，2月9日，成都住建局与国家开发银行四川省分行、中国建设银行四川省分行举行关于发展保障性租赁住房银政战略合作协议签约仪式，将对成都市保障性租赁住房项目分别提供不低于500亿元人民币的融资总量，提供的中长期贷款期限最长可达25年，并可根据项目情况，按照基准利率下浮并提供最优惠利率支持。
此外，1月26日，保利集团与建设银行签署《发展保障性租赁住房战略合作协议》，保利集团旗下保利发展控股拟与中国建设银行及其各子公司设立租赁住房发展基金，用于重资产投资持有、孵化培育租赁住房项目，项目成熟后通过发行公募REITs实现退出。
搭建保障性租赁住房金融合作平台后，中国建设银行提供全周期的住房租赁金融服务，保利发展则利用自身建设运营管理方面的优势，尝试与地方国企合作开发租赁用地、承接政府人才公寓、挖掘存量土地等多种资源获取方式，扩大保利公寓在租赁市场的品牌熟知度。
在保障性租赁住房获大力度金融支持下，企业及金融机构各自发挥双方优势，实现金融与租赁产业的资源整合，未来，租赁企业与金融机构合作将加强，更好的响应实现全体人民住有所居的号召。
青客租房申请破产，分散式盈利模式堪忧？
近日，长租公寓第一股青客公寓旗下的上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司（以下简称青客租房）即"青客租房"产品运营主体，申请破产清算，涉及案件金额2542.3万元。且由于股价长期低于1美元，青客面临退市风险。
来源：天眼查，观点指数整理
据观点指数了解，青客租房成立于2014年11月，法定代表人金光杰，注册资本5亿元人民币，而其投资的广州、厦门、合肥的青客公司已注销。
该公司大股东为上海青客电子商务有限公司及上海青客设备租赁有限公司，事实上这并非是青客旗下公司第一例的破产案件，此前已有南京青客公寓管理有限公司被当地法院执行破产清算。
来源：天眼查，公开资料，观点指数整理
数据来源：青客财报，观点指数整理
数据显示，2012年12月31日，青客公寓仅在上海拥有940间房源，到2018年底，青客公寓房源数量已经达91234间，覆盖上海、苏州、杭州、南京、武汉、北京等6座城市。前期长租公寓备受资本青睐，同时青客公寓依靠"高收低租"、"长收短租"、"租金贷"等模式大势扩张，并在2019年11月成功赴美上市，成为国内长租公寓第一股。
而当遇上疫情，租赁市场冷淡，房屋空置率大幅攀升，同时青客公寓业主租客"两头吃"的行为引发维权风波及至青客公寓部分房源被建融家园接盘，稳定业主及租客情绪。
剥离不良资产后，2020年7月，青客公寓以1.3亿美元收购国内一家公寓资产，新增房源数7.22万套，但房源数量的增加再次给逐年亏损的现金流背上更重压力。
数据来源：青客财报，观点指数整理
以上两图中时间为美股财年（10月1日- 来年9月30日）
青客公寓最新发布的2021年财报数据显示，报告期内营收10.36亿元，同比下降14.22%；归属母公司净亏损5.69亿元，同比减少62.89%；基本每股收益为-0.39元。平均入住率为89.9%，较2020年同期的83.8%有所回升，同时预付租金折扣后的租金差幅也从2020年同期19.8%有所上浮，2021年财报租金差幅为22.2%。
疫情得到有效控制下，青客出租率有所回升，但亏损仍在持续。
负债也在逐年增长，截至2021年9月30日，青客公寓负债总额39.61亿元。2018年至中报期末，资产负债率未低于70%，但至2021年财报期间已达758.03%。
同时，2021年财报期间，青客已签约房源数缩减为62757间，缓解资金压力。
疫情可以说是压倒青客的导火索，追溯源头则主要是长收短租、高收低租，在资本加持下急着跑马圈地，综合成本持续增长导致现金流压力剧增。
长租业务已难以带来稳定持续的现金流支持，最终将亏损的公司申请了破产。
蛋壳公寓与青客公寓两大分散式企业的倒下，意味着分散式经营模式难以逃脱规模与盈利的魔咒，规模扩张需要大量的资本，同时达到一定规模时，租金收益无法确定能否维系运营成本。除此之外，分散式企业的运营模式仍然无法摆脱传统的二房东模式，盈利模式仍待考究。
随着租赁市场监管升级，租赁企业也逐步朝着理性稳健方向发展。目前在营两大分散式企业自如和相寓仍在积极探索盈利模式。自如多方位尝试，多品类产品线并行，同时在房源获取端推出增益租模式。
瓴寓实现"由重转轻"，关注资产退出方式
目前来看，国内租赁市场重资产项目扩张主要是通过自建和收购等方式获取房源，而在重资产模式退出的设置上，仍处于不断探索阶段，目前退出常规渠道主要是发行储架式结构的类REITs产品、退给险资、外资以及成立长租公寓投资平台等，从而实现投融建管退闭环。
来源：观点指数整理
重资产项目获取方面，开投集团下属开投置业联合华润置地有巢公司、宁波市鄞开集团有限公司以底价1.64亿元成功竞得鄞州区JD08-G2-2地块（租赁住房），出让面积1.16万平，土地用途为租赁住房用地，容积率3.1，建筑面积3.59万平。
目前有巢R4用地筹建的租赁社区项目已经开业的项目有有巢国际公寓泗泾社区、有巢国际公寓社区·东部经开区店等。在土地获取方面，保障性租赁住房用地或者未来会改造成保障性租赁住房用地，符合公募REITs退出要求的项目是有巢首选标的。
报告期内，旭辉瓴寓出让所持"上海浦江华侨城柚米社区"项目全部30%股权，实现从该租赁社区项目的资产退出。出让股权后，旭辉瓴寓作为资管方，将继续运营该项目。
据观点指数了解，2019年4月，旭辉瓴寓与平安不动产签署租赁战略合作协议，成立100亿资金的资产投资与管理平台，涵盖一线城市和部分强二线城市长租公寓项目的投资收购、工程改造、运营管理、资产证券化的发行及退出等。
上海浦江华侨城柚米社区便是这一平台的首个落地项目，拥有2栋商办楼、1栋独立办公楼及5栋公寓楼，其中5栋公寓楼全部为旭辉瓴寓自持。项目总投资20亿元，旭辉瓴寓持股30%，并负责项目的开发建设与运营管理，项目剩下的70%股权则由平安不动产持有，2020年9月项目正式投入运营。
2021年9月2日，旭辉控股集团发布公告，附属公司上海昌煜置业有限公司以总价2.13亿元向上海家迪酒店管理有限公司（即瓴寓国际间接全资附属公司）出售上海安标管理咨询有限公司30%的股本权益及销售贷款。
公告显示，目标公司及上海安标管理咨询有限公司是开发及运营上海市浦江镇的浦江地段的项目公司，浦江地段已开发成为领航社项目，一个主要由公寓、商业及写字楼组成的综合体项目，即上海安标管理咨询有限公司正是上海浦江华侨城柚米社区项目的开发及运营公司。
自此，完成上海安标30%股权从旭辉转让至瓴寓国际。
来源：天眼查，观点指数整理
而观点指数从天眼查获知，上海家迪及平安不动产退出，平安人寿接手上海安标的全部股权，变更完成后，上海安标由平安人寿100%持股。
从投入运营到实现退出，项目用时16个月，同时出租率维持在98%以上，平均租金3380元/月，项目整体GOP率超90%，续租率达60%。
在真正实现公募REITs之前，与险资合作实现退出是一种方式，但是险资要求较高，需要租赁企业运营稳定并有持续稳定的回报，回报率需要符合标准，同时对于项目的产权性质也有要求。
所以，伴随着保障性租赁住房公募REITs的大力推进，租赁企业表示目前整体的战略和获取的项目也在朝发展保障性租赁住房做准备。
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