文/子言
今天开启物业管理相关法律法规的研究篇章，第一篇研究《民法典》，这里要提醒大家注意虽然很多专家学者对《民法典》有自己的看法和意见，但是只要法律已经制定和颁布了，只能遵守和利用了，立法方面的事就不要操心了，我们只考虑应用层面即可，我们需要摆正自己的位置。但是要强调一点，对于物业和业主来说，一方面自己要守法，另一方面要用学会用法律保护自己处罚违法的那一方。另外找出法律的漏洞加以利用和提前采取防范措施是高手们需要做的事情，高级物业管理师应该多少要具备点这方面的能力，话可能说的太直白了，但是现实确实就是这样。
如果你是准备考物业管理师和高级物业管理师的朋友希望你把本文结合中国物业管理协会出版的《物业管理综合能力》135页第五章《法律基础知识与应用》一起看，如果你是业主你也要多学点法律知识少一点想当然。本文非常适合业主和物业一起来研读。
为什么先研究《民法典》，因为在我国《宪法》是根本大法，具有最高的法律效力，是其他一切法律、法规制定的依据。凡是与宪法相抵触、相冲突的法律、法规均不具有法律效力。狭义上的法，指我国全国人民代表大会及其常委会按照法定职权和程序制定的规范性法律文件，包括两类：由全国人民代表大会制定的刑事、民事、国家机构的和其他的基本法律；全国人大常委会制定的除应当由全国人大制定的法律以外的其他法律。全国人民代表大会制定的《民法典》的法律效力仅次于《宪法》，属于基本法，是物业管理相关的最顶层的法律。举例说明，国务院制定的《物业管理条例》属于行政法规，住建部制定的《承接查验办法》属于行政规章。法院判案的时候依据的都是法律，而不依据行政法规和行政规章，因此我们要首先研究《民法典》，这是民事法律基础，也是物业管理的法律基础。
先看一下几条开篇的具体内容：
第一编 总 则
第一章 基本规定
第一条 为了保护民事主体的合法权益，调整民事关系，维护社会和经济秩序，适应中国特色社会主义发展要求，弘扬社会主义核心价值观，根据宪法，制定本法。
第二条 民法调整平等主体的自然人、法人和非法人组织之间的人身关系和财产关系。
第三条 民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。
第十条 处理民事纠纷，应当依照法律；法律没有规定的，可以适用习惯，但是不得违背公序良俗。
第十一条 其他法律对民事关系有特别规定的，依照其规定。
解析：通过这几条来理解一下《民法典》，根据宪法制定的民法，针对自然人、法人和非法人组织，保护人身权利、财产权利以及其他合法权益。法律不可能包括一切，没有法律依据的可以根据习惯（比如说结婚了老公却不和老婆同房，这就不符合习惯），有特别规定的，依照其规定，比如说《劳动合同法》就是特别法，涉及到劳动合同的事情可以依据《劳动合同法》作为判决依据。
第一千二百六十条 本法自2021年1月1日起施行。《中华人民共和国婚姻法》、《中华人民共和国继承法》、《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国收养法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国侵权责任法》、《中华人民共和国民法总则》同时废止。
解析：为什么废止了这么多法律，因为《民法典》包括了这些法律的内容，为了不冲突，为了让法官判案依据唯一，直接用《民法典》即可。另外，上位法优于下位法特别法优于普通法新法优于旧法国际法优于国内法，这些法律的原则我们大体也要知道一下。还有，法无禁止皆可为，这点对于物业来说尤为重要，因为物业是做事的一方，因此物业方面需要下更大的力气研究法律，看看那些空子可以钻那些坏事可以做。而业主方面需要极力避免物业做不用承担责任的坏事。
网上流传着一版和物业相关的《民法典》法条内容，这个我认为是不全的。充其量就是直接相关的，因为物业管理涉及到的内容确实太多了，很多时候一件事情会涉及到一部法律的多个条款，还会涉及到多种法律，后面我们会结合具体的案例来讲，这里只是先给大家提个醒。
《民法典》给物业带来的最大的改变就是，第二十四章物业服务合同独立成章，物业合同并非无名合同和委托合同了，而是单独的《物业服务合同》有名合同了，按合同办事有了直接的法律依据，以后法官判案的时候就可以直接根据《民法典》第九百三十九条 建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。判定没直接和物业签订合同的业主，依法缴纳物业费。
对比一下：
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
原来的高院的司法解释需要三个法律做依据，注意高院判案没有用有明确依据的《物业管理条例》这个行政法规做依据都适用的法律做依据，现在直接一个《民法典》搞定，简单，直接，高效。
挑重点，从物业和业主的角度简单研读一下部分条款：
第三篇 合同
第二十四章 物业服务合同
第九百三十七条 物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。
物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。
解析：“物业服务人”是新名词可以是企业也可以是个人，这点和物业资质的取消比较一致，职业经理人们要加油了，努力和业委会直接签合同是体现物业人人生价值的一种方式。提醒一点有意思的地方，这里说的是合同，因此必须是双方的，因此自治不体现在这里，还有资质不要求了，随便一个企业都可以签订物业服务合同。开发商为什么要单独成立物业公司，因为前期物业服务合同开发商不能和自己签合同。
第九百三十八条 物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。
物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。
物业服务合同应当采用书面形式。
解析：这里比较好的一点是不能为了卖房子随意承诺物业服务了，承诺了就算数。那些大忽悠企业，愿意钻空子夸大宣传的开发商和物业要注意了。但是这里并没有强调服务标准和内容要与物业费挂钩，这个点需要其他法律法规进行补充，还有就是我呼吁的质量体系认证也不可能在这种法律层级出现，但是绝对是必要的，ISO9001质量体系认证对于物业来说有点繁琐，最好中物协自己设立一套物业服务体系质量认证办法。
第九百三十九条 建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。
解析：法律直接明确了不需要业主单独和建设单位签合同，业主就不用想当然和存在侥幸心理了，物业费必须交，这样有利于司法资源的节约，方便法院采取支付令或者其他简易手段快速处理欠费问题。对于业主来说，需要找新的抗辩理由才可以。
第九百四十条 建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
解析：这个和《物业管理条例》是一样的，就是文字描述有点区别，“业主委员会或者业主”这个用词可以理解为没有业主大会，业主直接签合同也是一样的，业主大会并非必须的，只要体现的是全体业主的意志即可。如果要把这里的业主理解为业主大会，我是不认同的，没成立业主大会如何签订合同呢？这可以作为一个高级物业管理师的论文来思考。业主大会成立了，但是选不出来业委会怎么办？可以一并考虑。
第九百四十一条 物业服务人将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的，应当就该部分专项服务事项向业主负责。
物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。
解析：这个不去细抠，其实只要有一个人在，就不是全部委托给别人，我们可以理解为，合同你拿到了，你就要承担责任即可，类似于总包和分包的关系和责任。
第九百四十二条 物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。
对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。
解析：采取合理措施保护，这里的保护二字是新要求，其实是法律层面对物业管理的要求提高了，物业人需要注意在合同里约定好免责条款和必做事项。
及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。这点物业人自己要思考一下，不明身份黑衣人被物业放入小区，消防水管被关掉，消防控制设备不好用这是物业的责任，业主可以好好利用这个尚方宝剑。物业人处理违规事物六字方针，告知、制止、报告。
总之物业要正规起来，要负起责任来。
论文思考，凡是出现不明确描述的内容，都是可以作为论文来研究，合理措施保护和合理措施制止，什么样才是合理的呢？同时没有明确法律条文要求的内容，都是体现物业管理水平的差异的地方，这点大家可以自己体会一下。
第九百四十三条 物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。
解析：网上流传很多关于物业怕什么的谣言，其中有一个就是，要求物业公开所有收支情况，其实只有酬金制才需要公开，包干制无需公开。本条款列出了很多具体项但是并没有“收支情况和成本预算”的公开要求，说明无需公开，谣言依旧是谣言。
我之前和小物业公司的朋友说过，你要是不知道如何应对，就先下手为强，找个住在万科，龙湖，碧桂园的朋友让他们去投诉你自己不会处理不知道如何应对的事情，然后你看他们如何应对，你跟着照着做就好了，这种方法在这里依旧适用。这就是我常说的曲线救国，认为开发商做的不对的时候物业自己投诉自己也曲线救国的一种表现。
第九百四十四条 业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
解析：这里最关键的是不得违法催缴，不仅局限于停止供电、供水、供热、供燃气，只要是违法的就不行这是无需说明的，条款中明示的是物业经常用的这几条而已。很多物业还会采取楼管员的苦情大法和骚扰法催费，这个要有一个度，不然也是违法的。
另外没有说空置房物业费打折以及物业服务不到位打折的问题，说的都是原则性的问题，应该让立法者明确空置房禁止打折，与房子是用来住的达成一致。
第九百四十五条 业主装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务人，遵守物业服务人提示的合理注意事项，并配合其进行必要的现场检查。
业主转让、出租物业专有部分、设立居住权或者依法改变共有部分用途的，应当及时将相关情况告知物业服务人。
解析：告知制度其实也是物业管理中的一项基本制度。
遵守物业服务人提示的合理注意事项，这点说的有点弱，大家都知道装修有很多禁止事项，而且作为业主来说自己首先要了解装修的法律法规才可以进行装修，应该是首先要求业主自己主动担责才对。
设立居住权是新名词，房子不是你的，但是可以给你住，谁在住，谁来交物业费要提前告诉物业企业，这点对避免物业费，水电费纠纷是好事。提醒业主朋友，房子是你的最终问题都会找你，不要想当然认为谁住谁负责，法律不是这么规定的，最终都会找到房主，然后你可以再找居住人追责。就好比你把车借给别人了，出了事车主也要承担责任。
第九百四十六条 业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。
依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。
解析：这点上业主是优势方，权利和义务并非对等，可以在合法程序下无理由解聘物业，但是并非解聘了就算了，物业没有责任的，业主要赔偿物业的损失。对于物业来说如果做到被业主解聘也够失败的，也没啥好赖着不走的了。
这里提醒业主我在别的文章里也说了同样的话，如果物业做的这么差劲，那么就把官司打到底，把开发商也一并带进来。另外就是并非不担责的解除，在解聘前要做好准备，收集好证据，并且确保程序合法，最好把居委会和街道都拉进来确保程序合法。
第九百四十七条 物业服务期限届满前，业主依法共同决定续聘的，应当与原物业服务人在合同期限届满前续订物业服务合同。
物业服务期限届满前，物业服务人不同意续聘的，应当在合同期限届满前九十日书面通知业主或者业主委员会，但是合同对通知期限另有约定的除外。
解析：这个简单，就是明确了一个时间而已。但是要注意一点就是《前期物业服务合同》与《物业服务合同》要分开来看，是两回事。
第九百四十八条 物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。
当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。
解析：这个还是把优势地位给业主了，因为业主形成合力比较难，还是60天时间，但是不用承担任何责任了，到期了就免责。
第九百四十九条 物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。
原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。
解析：注意终止和到期是两回事，终止就是被业主解聘了，到期了没解聘你还可以继续。
将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等，这里描述的内容有点少，我一直认为开办费购置的，物业费折旧的固定资产在物业撤离时必须都留给业主一套全新的，或者旧的补足差价，相关设施这个用词就把固定资产漏掉了。有业委会好和开发商打官司的可以让法官帮忙落实一下这条。
第九百五十条 物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。
解析：不能出现空档期，服务业就应该收费。
民法典的合同内容，不可能向物业管理条例那么详细，主要规定原则性的东西，但是新增加的这些内容物业要引起足够的重视。
物权篇和侵权责任篇放在下一篇里呈现给大家。
结束语：从物业和业主的角度解读更贴近法律的实用性，《民法典》的颁布，《物业服务合同》成为有名合同、典型合同，让物业管理依法依规依合同办事的依据更加明晰。
