文丨地产三哥
增长时代,有福同享;
后增长时代,又当如何?
《地产三哥读年报》
《窃听风云3》上面有个陆国集团,陆国集团的股东是两方:
一方是新界本土势力:陆氏家族族长陆翰涛;一方是资本的代表,华尔街势力万先生(黄磊)。
每个新界男丁的丁权可以建一个1600呎的单位,他们左手收集丁权,右手建豪宅,就能搞房地产开发挣大钱了。
他们收购了几千个丁权,就是百万呎的面积,几百亿的生意。
但是搞房地产开发,光有地也不行啊。
除了各种规划许可、施工许可之外,你得至少要把楼主体建设起来起来。
“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已确定施工进度和竣工交付日期;“房地产开发项目的工程形象进度应当符合下列条件:1、多层建筑已完成主体结构三分之一以上;2、高层建筑已完成地面以下的主体工程......”
所以,不是陆族长不想单干,而是得有资金支持:买丁权、建设、广告等等。
四大家族有钱但不愿分享,不给本土势力挣大钱的机会,所以陆族长不和他们合作。
他和黄磊代表的资本方成立陆国集团,这样大家都是项目的股东了。在这里,相比于黄磊占大股的资本方,新界本土势力的陆族长就叫少数权益方。
外来资本+本土势力,强强联合。
当“强龙”和“地头蛇”联合起来做房地产这么一个合法的高利润行业,是个什么景象呢?
外来势力的资金、品牌、管理获得了一个平台,本土势力“黑白灰通吃”的资源有了一个变现的渠道。
天时地利人和,无往而不胜。
这就是碧桂园的扩张之路:输出资金管理品牌,然后大手笔的利润分享,给员工、给项目的少数权益方。
不然,你以为碧桂园全国2000多个项目是怎么铺开的呢?
2、碧桂园的少数股东权益
碧桂园的项目遍布祖国除台湾省以外的所有省、直辖市和自治区,截至2019年中期报告,全国项目数量2381个。
(来自2019年中报截图)
显然,《窃听风云3》中陆国集团的路是一条非常合适的可复制之路:利用资金、品牌和管理优势,与本地势力联合开发,挣了钱大家分。
这么些年来,碧桂园的少数股东权益是什么情况呢?
那么,少数股东分了多少钱呢?
显然,碧桂园舍得分钱,深谙做大蛋糕的道理。
因为“同心共享”,前碧桂园江苏区总裁刘森峰才能开上劳斯莱斯。
除了员工跟投,项目上的小股东都跟着碧桂园,大块吃肉、大口喝酒、大秤分金银。
这条路让碧桂园2015-2017年项目数量连年翻番,2018年项目增幅也有50%。
2019年的项目数量和权益销售,微增。
其实在房子不愁卖的时候,连管理和品牌都不需要,只有资本输出,合作方把事情摆平就行。
所以在电影中,当陆族长的晚辈马仔阿强他们四个有了点钱和丁权之后也想单干:依样画葫芦成立“四方集团”搞房地产。
电影中他们四兄弟帮陆国集团收了几百个丁权在手,如果折算成开发房地产,也是几十亿的生意。
所以如果胃口不能得到满足就要单干,缺钱不要紧,自己出一部分做大股东,再找新界本地的村长出钱。
电影夸张,但来源于生活。
利益面前一定博弈,公司和员工、和合作方也是这样。
刘森峰离开的原因不去揣度,但从朋友圈的信息来看,分手不算愉快。
利益博弈,无法平衡,只有离开。
背后的原因,可以看看下面这张图:
2016年之前,碧桂园少数股东权益不多,其中主要是永续债。
2015年之后赶上三四五六线的棚改和去库存的春风、平安的入股,2016年的碧桂园还了永续债,全国项目数量每年翻番,业绩爆发。
这张图告诉我们,碧桂园的少数股东权益和对应的利润有个交点:
这个点就在2019年。
碧桂园在这之前以分享利润:放大少数股东权益和利润,实现了规模的快速增长。
2019年业绩报告中:少数股东权益占比30%,但是分走了35%的当年利润。
简而言之,少数股东分的越来越多,已经超过权益自身占比。
如果蛋糕能够继续做大,你好我好大家好。
但是显然,蛋糕的增幅赶不上少数股东的利润分成和费用的增幅。
以下是费用和权益合约销售的历年比例:
蛋糕的增幅会越来越小。
当利益共享逼近增长边界,必然要有取舍。
4、减法:后增长时代
少数股东权益、费用增幅超过了合约销售的增幅,优秀的公司自然会未雨绸缪,碧桂园也在提前改变。
真相都在细节中:
第一个细节,是刘森峰的去职。
公司+小股东+跟投员工,利益博弈中,哪一方先出局是不言自明的。
“同心共享”肯定也要进行大动作的调整了,比例上已经不合理了,而且人心无足。
但是在老员工已经挣了不少的情况下:比如原本年薪30万的项目总,现在可能收入过千万,这时候的人心肯定是回不去了。
少数权益的股东方也是一个道理。
第二个细节,是去年以来的组织优化。
如之前的文章《华夏幸福裁员背后的数据》中,即便扣除资本化金额,2018年度碧桂园的员工的薪酬支出和权益销售比排名靠前(2019年度详细数据未出),仅次于有大量高毛利的产业地产业务的华夏幸福和商业地产业务的华润置地。
这一点来说,碧桂园“组织优化”的潜力和可能性很大。
第三个细节,是碧桂园运营效率较低的投资物业资产开始大幅减少了。
员工优化难度不大,要么降薪,要么走人;投资物业资产处理起来也简单,无非让一点价。
本土的项目合作方呢?
后增长时代是一个断奶的痛苦时刻,这个道理适用于员工、也适用于项目中的少数股东。
有些项目合作方可能已经像陆永强他们一样,自己单干了,而且项目可能就在碧桂园项目的旁边。
敢于分利、善于分利,是杨家的胸怀和碧桂园的制胜之道。
后增长时代,这会不会尾大不掉?或者是痛苦的断奶过程?
以三哥妄自揣度那本《我在碧桂园的1000天书》中的观点,杨主席显然是极度理性和目标导向的企业家。
狡兔尽走狗烹,飞鸟尽良弓藏。
共享的时候是菩萨心肠;
断奶的时候也必是雷霆手段。