《民法典》的施行，租赁合同纠纷相关法律规定发生了变化，涉及转租合同的效力、租赁合同的解除（权利义务终止）、买卖不破租赁、承租人优先购买权及次承租人代偿请求权等多个方面。本文将对这些变化进行逐一分析论述。现予以刊登，供交流研讨。
一、承租人擅自转租、超期转租不再影响转租合同的效力
（一）承租人未经出租人同意擅自转租的，转租合同效力不受影响
对于承租人未经出租人同意与次承租人签订的转租合同效力，无论是原《中华人民共和国合同法》（以下简称原《合同法》）还是原《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称原租赁司法解释）均无明确规定。承租人未经出租人同意擅自转租，本质上属于当事人无处分权而签订合同的行为。合同的效力不受当事人无处分权的影响，在理论上已经基本形成共识，但在我国长期以来的法律实践中却颇有争议。原《合同法》第51条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。很多学者认为，依据该规定反推，能够得出无处分权签订的合同应为无效的结论。在这样的认知下，承租人未经出租人同意，在无处分权的情况下签订的转租合同，亦应当认定无效。同时考虑到原租赁司法解释第15条规定，承租人经出租人同意转租但转租期超过承租人剩余租期的，超过部分无效，则通过举轻以明重的原则，未经出租人同意转租的，转租合同自然也应当认定为无效。因此，长期以来，擅自转租的合同应当被认定为无效，一直是司法实践中的常见做法。
随着理论和实践的发展，原《合同法》第51条引申出的“无处分权人签订的合同无效”的原则渐渐受到诟病。2012年7月1日施行的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称原买卖司法解释）第3条第1款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，被认为是对原《合同法》第51条规定的突破。然而在司法解释层面，这样的突破仅仅停留在了买卖合同领域。
目前，《民法典》第一编总则编第六章民事法律行为第三节民事法律行为的效力部分，并未将行为人有处分权列为民事法律行为有效的要件，亦未将行为人无处分权列入民事法律行为无效的理由；《民法典》第三编合同编第一分编通则第三章合同的效力部分，亦未再保留原《合同法》第51条的相关内容。故调研认为，依据《民法典》的精神，至少对于有偿合同而言，无处分权已不再作为合同无效的理由。基于此可以认定，承租人未经出租人同意擅自与次承租人签订的转租合同，不因承租人无处分权而无效。但应当注意的是，因承租人转租房屋并未经过出租人的同意，故该转租合同对出租人仍然不具有法律约束力。（二）承租人超期转租，转租期限超出剩余租赁期限的部分对出租人不具有法律约束力
承租人经出租人同意转租，但转租期限超过承租人剩余租赁期限的，从本质上说，关于超期期间的约定亦属于承租人在无处分权情况下签订的合同。如前所述，依据原租赁司法解释第15条的规定，承租人超期转租的，超期部分无效。此规定显然与合同效力不受当事人处分权影响的共识有所背离。《民法典》第717条明确承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。修订后的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》亦已将原租赁司法解释第15条的规定予以删除。由此可知，转租合同的超期部分仅对出租人不发生效力，超期期间，次承租人不得以其与承租人签订的转租合同对抗出租人要求其返还租赁物的请求权。但是，承租人与次承租人之间的转租合同效力并不受影响，如果次承租人无法在超期期间继续使用租赁物，则可以依据转租合同要求承租人承担相应的违约责任。
二、租赁合同履行僵局时可以请求终止合同权利义务关系
合同应当全面履行是经济生活与司法审判中的一般原则。然而由于现实生活的千变万化，在一些情况下，尤其是以租赁合同为代表的继续性合同中，一方因为经济形势、履约能力等因素的变化，无法继续履行合同，需要提前解约，而另一方拒绝解除合同，即出现合同僵局。[1]在这种情况下，如果非违约方坚持不解除合同，可能造成双方当事人的利益明显失衡，更有可能使得非违约方以此为依仗向违约方索要高额代价从而有悖于诚信原则。但从传统的比较法来看，无论是大陆法系还是英美法系，都普遍承认在因违约而解除合同的情形下，只有非违约方才依法享有解除合同的权利。原《合同法》第94条关于合同解除的规定虽然采用了“当事人可以解除合同”的表述，但无论是结合该条中兜底条款进行体系解释，还是按照立法者说明所做的历史解释，以及防止“使继续履行这一权利落空”的法律漏洞出现，该条款都应当被理解为享有合同解除权的一方仅为非违约方，违约方本身并不享有法定解除权。这样的法律规定常常使司法者处于“两难”境地，在合同陷入僵局的情况下，司法者如果不支持违约方解除合同的请求，会导致实质上的不公，且可能违背诚实信用原则；而如果支持违约方解除合同的要求，又面临无法可依的局面。
对此，《民法典》有限度的为我们提供了解决的方案。《民法典》第580条规定，“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。”该条款明确了非金钱债务不能履行导致合同目的无法实现的情况下，当事人有请求终止合同权利义务关系的权利，其中并未将请求终止合同的主体限制为非违约方，且虽然使用了“终止合同权利义务关系”，但合同权利义务终止的法律效果与合同解除并无区别。鉴于此，调研认为，《民法典》肯定了在特定条件下，违约方亦可以请求终止合同权利义务关系。在该条款的适用中，应当注意以下几个方面的问题：1.存在债务不能履行的客观事实，且导致合同目的无法实现。其中，不能履行的原因包括：a.法律上或者事实上不能履行；b.债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；c.债权人在合理期限内未请求履行。
2.不能履行的应为非金钱债务。如果违约方未能履行的为金钱债务，则不能依据该条款请求终止合同。以房屋租赁合同为例，承租人因工作调动等原因无法继续使用租赁房屋而要求解除，并同意承担违约责任的，因承租人所负的支付租金的债务为金钱债务，则不能据此请求终止合同权利义务关系。
3.合同权利义务终止的方式。在债务无法履行导致合同目的无法实现的情况下，当事人并不享有直接解除合同的形成权，而只能通过诉讼或仲裁的方式请求终止合同权利义务关系，是否终止由法院或仲裁机构予以认定。法院或仲裁机构作出的终止合同权利义务的判决（或裁决）为形成判决（或裁决），当事人之间的合同自判决（或裁决）生效时终止。
4.违约方起诉要求终止合同权利义务关系的，应当符合公平及诚实信用原则。《民法典》第580条虽然未提及公平或诚实信用原则，但为了防止违约方单纯为了追求经济效益而故意违约并要求终止合同权利义务关系，从而引发道德风险，故在适用该条款时，应当充分考虑合同权利义务关系的终止是否符合诚实信用原则。具体应当注意：a.违约方不存在恶意违约的情形；b.非违约方拒绝解除合同有悖诚实信用原则。5.合同权利义务关系终止不影响违约责任的承担。违约方有权起诉终止合同权利义务关系，但仍需要对非违约方因此所受的损失进行赔偿。在审判实践中，如果法院认定当事人关于终止合同权利义务关系的请求应当予以支持，应当向非违约方予以释明，告知其可以反诉要求违约方赔偿损失或者另行起诉。
值得注意的是，最高人民法院2019 年11 月8 日印发的《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称民商事会议纪要）第48条对于合同僵局下违约方请求解除合同的权利采取了更为开放的态度。该条规定，“违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。”该条规定不仅在文字上直接使用了“违约方起诉请求解除合同”的表述，也未将违约方不能履行的义务限于非金钱债务，亦不要求存在“债务不能履行致使不能实现合同目的”的情形。鉴于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。”故调研认为，如导致合同僵局的事实发生在《民法典》施行前的，违约方请求解除合同，仍可适用民商事会议纪要第48条的相关规定。
三、“买卖不破租赁”受到一定限制
“买卖不破租赁”制度是在租赁物所有权变动的情况下，为了保障承租权人对租赁物稳定、持久的占有，而对新所有权人的权利进行的必要限制。在不动产租赁中，“买卖不破租赁”制度对于保护承租人生活和经营的稳定性、持续性和可预期性具有重要意义。原《合同法》第229条规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。《民法典》亦保留了“买卖不破租赁”制度的相关规定，但在原《合同法》的基础上进行了细微调整，在第725条中规定，“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。比较两者的区别，调研认为，应当注意以下几个方面的问题：第一，关于“买卖不破租赁”适用的条件。依据原《合同法》的规定，所有权变动发生在租赁期间的，即产生“买卖不破租赁”的法律效果。但《民法典》第725条不仅要求所有权变动发生在租赁期间，还要求承租人已经按照租赁合同对租赁物进行了占有，增加了“占有”这一实质性要件。以房屋租赁合同为例，原所有权人与承租人签订了房屋租赁合同，但未向承租人交付房屋，承租人亦未实际占有房屋，此时原所有权人将租赁房屋出售，依据原《合同法》的规定，承租人仍可依据其与原所有权人的租赁合同，要求新的所有权人向其交付租赁房屋；但依据《民法典》的规定，因承租人并未实际占有房屋，承租人与原出租人签订的房屋租赁合同并不能对抗新的所有权人，承租人无权要求新的所有权人向其交付房屋或承担违约责任。《民法典》的规定更直接的体现了“买卖不破租赁”制度对承租人“占有”价值的保护，客观上降低了原所有权人与承租人串通倒签房屋租赁合同损害新所有权人利益的可能性。
第二，关于“买卖不破租赁”适用的效果。关于“买卖不破租赁”的适用效果，《民法典》与原《合同法》的表述是一致的，都表述为“不影响租赁合同的效力”。但就其具体效果，在实践中常有争议。有观点认为，这将导致“受让人在受让该租赁物的所有权时就与承租人产生了租赁合同关系，成为一个新的出租人，继承原出租人的权利和义务”，即“法定债的转移说”；也有观点认为，“买卖不破租赁”使“承租人在租赁物权利归属变动后可以继续依租赁合同占有租赁物，并以这样的有权占有来对抗租赁物新权利人的返还原物请求权，从而保护承租人对租赁物的支配、使用、收益状态的维持”，即“有权占有说”。对此的不同理解，将导致对承租人与原所有权人、新的所有权人之间权利义务关系，以及所有权变动前的履行行为或违约行为的责任承担等产生不同的认识。学理上来说，“法定债的转移说”属于通说，但此前的法律及司法解释对此并未给出明确的意见。最高人民法院民事审判第一庭编著的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》一方面在对原租赁司法解释第20条的“背景依据”进行介绍时点明其“倾向于认为第二种观点（即‘有权占有说’）更贴近审判实践”，但在“条文理解”部分又使用了“法定债的转移说”的表述[7]，更加剧了司法实践中的困惑。针对这一问题，《民法典》第725条虽然也没有做出进一步的解释，但最高人民法院对《民法典》的解读终于为我们提供了明确的答案，即“买卖不破租赁”意味着“原出租人与承租人订立的租赁合同并不因此而终止，就租赁物所订立的租赁合同仍然延续其法律拘束力，只不过由于租赁物所有人发生变动，由新的所有人取代原所有人居于出租人的地位，继续享有租赁合同规定的权利，履行租赁合同规定的义务，而原出租人的权利义务相应的由租赁物的新所有人承继”[8]，即明确采纳了“法定债的转移说”的观点。第三，关于“买卖不破租赁”适用的例外。修订后的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。与原租赁司法解释第20条内容相比，该条关于“买卖不破租赁”例外情形的规定并无实质性变化。为保护在先的抵押权能够得到全面实现，以及法院判决能够强制执行，将上述两种情形排除出“买卖不破租赁”制度的适用范围确有必要，在实践中应予注意。
四、承租人优先购买权制度完善
赋予承租人同等条件下的优先购买权，是基于公平与效率综合考虑的结果。对承租人而言，“从经济效益与效率的角度，享有同等条件下优先购买权是经济成本的最大节约以及资源的最有效利用”[9]，它保护了承租人对租赁物的依赖，防止其利益因出租人随意处分租赁物而受到损害；而对出租人而言，“同等条件”的限制保证了其出售房屋的权利不受到承租人优先购买权的过分损害。原《合同法》在第230条规定了承租人优先购买权，又在原租赁司法解释的第21-24条对承租人优先购买权的行使方式、救济途径、除外情形及失权等进行了细化。《民法典》在整合前述规定的基础上，在第726、727、728条对承租人优先购买权进行了规定。相较而言，《民法典》的规定更具有体系性和逻辑性。
（一）明确了优先购买权的除外情形和放弃优先购买权的认定
1.承租人优先购买权的除外情形
赋予承租人优先购买权是基于效率与公平的价值衡量的结果，在某些时刻，当有另外一些利益更具有保护价值时，出租人的优先购买权应当让位于这些价值。
首先，房屋按份共有人行使优先购买权的，承租人不能行使优先购买权。作为房屋的按份共有人，其与房屋的关系显然更为紧密，且共有权人的优先购买权系来源于物权，具有对世效力，比承租人基于债权获取的优先购买权更具有优先性，优先保护按份共有人的购买权，体现了“保障共有物利用效能的全面发挥和共有人生产生活关系稳定，促进共有人对共有物的完整、稳定的占有和充分利用的价值取向”。
其次，出租人将房屋出卖给近亲属的，承租人不能行使优先购买权。这样的制度设计体现了法律对亲情和亲属关系的尊重，让我们的法律显得更有“人情味”，更有利于保证亲属关系的稳定性和利益的共享性。值得注意的是，依据《民法典》第1045条的规定，近亲属应当包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女。
应当注意的是，原租赁司法解释第24条第1款第4项将第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续也作为承租人行使优先购买权的除外情形，此规定在《民法典》中并未继续保留。依据《民法典》的规定，在出租人与善意第三人签订房屋买卖合同并已完成转移登记的情况下，承租人的优先购买权仍然存在，但并无对抗效力，承租人依然可以依据其优先购买权向出租人主张损害赔偿，这样的制度设计能够保证出租人与善意第三人的合同并不受承租人优先购买权的影响，同时对承租人的保护也更加全面、合理。2.承租人放弃优先购买权的认定
为保障承租人优先购买权的行使，出租人在出售房屋时，负有向承租人进行通知的义务。而收到出租人出售房屋及其出售条件的通知后，承租人应当在一定期限内表示是否行使优先购买权。依据《民法典》第726条第2款的规定，承租人应当在收到通知后15日内告知出租人其是否行使优先购买权，如其在15日内未明确表示购买租赁房屋，则视为其放弃优先购买权。这里的15日期限属于除斥期间，不适用中止、中断及延长的规定。
《民法典》还同时规定了在特殊的买卖——拍卖中，承租人的优先购买权亦应当得到保障。出租人负有在拍卖5日前通知承租人参加拍卖的义务。如承租人在得到通知后未参加拍卖，则视为其放弃优先购买权。同时应注意，因两者的目的、形式、内容等并不完全相同，故不能以拍卖公告替代向承租人的专门通知。
（二）明确优先购买权的对抗效力及承租人的救济途径关于优先购买权是否具有对抗效力，有学者认为，“先买权有无对抗力的判断标准有二，一是从规范文义和目的出发考察法定先买权，另一是从公示与否出发考察意定先买权，这个标准同样适用于不符合前一标准的其他法定先买权”。承租人的优先购买权属于法定优先购买权，在确定其是否具有对抗效力时，也应当从其规定文义出发，结合公示制度予以考量。显而易见，承租人的优先购买权系基于债权产生，我国目前亦不存在对承租人优先购买权进行公示的制度；此外，在对承租人优先购买权的保护与尊重当事人意思自治、促进市场化的资源配置等价值进行衡平比较之后，《民法典》保留了原租赁司法解释的意见，明确承租人的优先购买权并不具有对抗效力，出租人与第三人签订的房屋买卖合同效力并不受承租人优先购买权的影响。
关于出租人与第三人签订的合同效力不受承租人优先购买权影响的观点，实践中并无太大争议。真正的处理难点集中在出租人妨害承租人行使优先购买权的，出租人的赔偿责任如何认定。依据合同法及侵权责任法的相关理论，出租人妨害承租人行使优先购买权的，承租人的损失既包括因出租人行为导致的财产价值的减少，也包括可得利益的丧失。具体而言，一方面，包括承租人不能享有的直接从先买权人转为所有权人带来的便利而须支出的必要费用，如另行购买房屋所需花费的费用等；另一方面，包括因市场价格变化导致的房屋升值的损失。
五、次承租人代偿请求权的明确
租赁合同中，当承租人将租赁物转租时，在出租人与承租人之间、承租人与次承租人之间形成了两个相互独立的法律关系。但出租人因承租人未按约支付租金而获得合同解除权时，次承租人作为租赁物的实际使用人，其权利势必受到不利影响。而出租人对承租人享有的债权为金钱债权，并不具备人身属性。在此情况下，赋予次承租人代承租人向出租人清偿租金、违约金的权利，以对抗出租人的合同解除权，对于保护无过错的次承租人生活、生产的连续性和稳定性，具有重要意义。
鉴于此，原租赁司法解释第17条规定，“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。”该规定被调整吸纳进了《民法典》第719条中，该条规定，“承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。次承租人代为支付的租金和违约金，可以冲抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。”相对而言，《民法典》的表述更为规范、清晰，在适用该条规定时，调研建议应当注意以下几方面问题：
第一，次承租人代偿请求权对出租人解除权的抗辩效力。尽管《民法典》第719条并未如原租赁司法解释一般明确次承租人的代偿请求权可以对抗出租人的合同解除权，但是从该条款维护租赁关系稳定性及保护弱势的无过错的次承租人利益的立法目的出发，次承租人可以通过代偿承租人欠付的租金、违约金的方式，对抗出租人解除合同的权利，以保证自己对租赁物稳定、持续的占有，应为该条款的应有之义。
第二，次承租人代偿请求权行使的限制。次承租人代偿请求权突破了合同相对性原则，是对出租人合同解除权行使的限制，应当具有充分的正当性。只有在转租合同有效且经过出租人同意的情况下，使出租人承受此负担才有其合理性。如果转租合同无效、转租未经出租人同意或经出租人同意但已处于超出承租人剩余租期的阶段，再对出租人解除权进行限制就缺乏正当性和公平性。第三，次承租人代偿请求权的行使方式。不动产租赁中，若承租人欠付租金，出租人通过向租赁场所发送催缴函或合同解除函等方式通知承租人的，次承租人了解该情形后，可以代承租人向出租人支付欠付的租金和违约金，出租人应当接受。在诉讼中，如果出租人以承租人欠付租金为由要求解除合同，法院可以通知次承租人作为无独立请求权的第三人参加诉讼，以更好的查明案件事实，并保障次承租人的代偿请求权。如果次承租人主张行使代偿请求权的，调研建议应当要求次承租人将承租人欠付的租金及违约金足额实际给付出租人,然后判决驳回出租人要求解除合同的诉讼请求；或要求次承租人将欠付租金及违约金交法院暂存，法院在判决主文中将次承租人向出租人支付租金、违约金的内容列入判项，再驳回出租人要求解除合同的诉讼请求。
第四，次承租人的追偿权。次承租人向出租人代偿承租人欠付的租金及违约金后，可以冲抵其应向承租人交纳的租金，超额部分可以要求承租人返还。同时，“对于追偿权形成时，次承租人租金支付履行期尚未届至的情形，应当认为次承租人可以直接向承租人主张全额追偿。而如果此时租金支付履行期已经届至，则次承租人可以通知承租人主张折抵应付租金”。
