之前我们在《就业和房地产周期》里面提到了房地产调控，认为“就业周期的底部一般伴随着房地产周期（调控）顶部，而就业周期的顶部一般伴随着房地产调控的开始，对应房地产周期开始后第一次过热”。由于就业周期是一个循序渐进的过程，因此房地产调控也应该是循序渐进的过程。但在现实中，房地产调控还会根据短期经济进行调整。以下我们按照就业周期的时间来分析中期和短期房地产调控政策。

通过以下分析，我们知道，（1）中期的房地产调控会对应几个短期房地产调控；（2）短期房地产调控政策虽然有松紧的区分，但从中期来看呈一定趋势变化；（3）短期来看，2020年下半年开始，房地产调控将进入第五轮收紧；（4）中期来看，房地产调控政策将沿着收紧的方向进行。

一、1989-2008年

1、中期房地产调控政策

1998-2007年：房地产调控不断收紧。中国房地产于1998年开始实施住房分配货币化，之后2003年开始房地产调控，但到了2005年才开始有第一轮真正意义上的房地产调控。2005-2006年的房地产调控主要是为了抑制房地产价格过快上涨。因此，1998-2006年的房地产调控总体不断收紧。

2007年-2008年金融危机前：房地产调控达到一个顶峰。2007年下半年，通胀开始抬头，外汇储备过度增长导致货币被动扩张，股市、房市均出现快速上涨。为了保持合理的价格，国务院先后发布“老国八条”、“新国八条”、“国六条”等房地产调控政策，按揭贷款首付比例和利率、房屋交易环节税费首次成为房地产调控工具。这意味着房地产调控达到一个顶峰。

2、短期房地产调控政策（参考天风证券）

2005年-2008年金融危机前，房地产调控第一轮收紧。

二、2008-2025年

1、中期房地产调控政策

2008-2011年：房地产调控呈宽松趋势。2008-2011年我国房地产调控经历了防止房地产价格过快上涨——抑制部分城市房价过快上涨——稳定房价。这意味着这几年房地产调控呈宽松趋势。

2012年至今：房地产调控不断收紧。2012-2020年我国房地产调控经历了巩固调控成果——分类调控（2013年“国五条”）——房住不炒（2017年开始）。这意味着这几年房地产调控不断收紧。

2、短期房地产调控政策（参考天风证券）

2008年金融危机-2009年，房地产调控第一轮放松。2008年为对冲国际金融危机对中国经济带来的负面影响，政府先后采取了降低首付比例和按揭贷款利率、减免交易环节税负、调低房地产开发项目的最低资本金比例等措施刺激房地产行业。

2009年底-2011年底，房地产调控第二轮收紧。2009年随着四万亿及一揽子刺激政策推出后，宏观经济V形反转，通胀和经济过热风险提升，房价也出现快速上涨，2009年底“国四条”的提出标志着房地产调控政策正式转向收紧。2010年到2011年，宏观调控政策陷入“稳增长和防通胀”两难，为抑制房价过快上涨，房地产调控分四波不断收紧。

2011年底-2012年，房地产调控第二轮放松。受美债和欧债危机拖累，叠加前期为控制通胀而采取的较为紧缩的货币政策的滞后效应，经济增速快速下滑。稳增长压力下，2011年底部分地方政府开始微调房地产政策。主要做法包括上调普通住宅标准、放松公积金贷款上限、上调限价等。对于多数微调，中央政府并没有制止，此后的2012年先后有30多个城市微调楼市政策鼓励合理需求。但触及限购等根本性调控措施的政策被叫停，如2011年10月11日，佛山试图放松限购，但被紧急叫停；2012年芜湖、上海、珠海、河南等地放松调控政策也被叫停。

2013年，房地产调控第三轮收紧。2013年虽然经济增速不断下行，“三期叠加”重要判断被提出，新任政府对经济增速的预期逐渐由“高速”向“中高速”过渡。而房价从2012年6月开始持续反弹，热点城市不断涌现“地王”。2013年2月国务院办公厅发布“国五条”，要求已实施限购，且房价上涨压力较大的城市，要进一步从严调整限购措施。但各地落实力度不一，多数城市并没有在“国五条”出台后立即进一步收紧限购，提高二套房首付比例。直到年底房价控制目标完成压力较大的时候各地才纷纷进一步实质性收紧调控政策。

2014年-2016年初，房地产调控第三轮放松。2014-2015年，“新常态”下经济增速不断下台阶，稳增长压力不断加大，房地产库存快速累积，部分城市房价有下行压力。稳增长和去库存双重压力下二三线城市陆续放松限购政策，中央最终也放松限贷政策，出台降低首付比例和交易环节税负等措施。

2016年-2018年上半年，房地产调控第四轮收紧。经济增速长期稳定在6.7%-6.9%之间，供给侧改革和金融防风险成为宏观政策的主线。核心一二线城市房价出现快速上涨的现象，中央重新收紧房地产政策。本轮调控收紧强调“因城施策”，各地纷纷出台限购、限贷、限价、限售、限离婚、限商住、限土拍等措施，调控力度之严、调控手段之丰富空前。

2018年底-2020年上半年，房地产调控第四轮放松。随着前期金融去杠杆的影响，经济下行压力不断加大。“因城施策”的政策基调下，部分城市开始对限购、限售等政策进行松动。2020年上半年，受疫情影响，央行三度降准，释放长期资金约1.75万亿元，LPR两度下调，5年期以上LPR累计降幅达15个基点，房贷利率趋势性下移，5、6两月迭创2018年以来新低。地方政府在土地出让及房地产交易环节为市场、企业减压，土地出让政策涉及取消限制性规定、增加优质土地供应、延期或分期缴纳土地款、延长竣工期限；房地产交易政策涉及放松预售、放松限价、人才新政变相松绑限购、购房补贴、公积金政策调整。

2020年下半年开始，房地产调控将进入第五轮收紧。2020年下半年，包括杭州、东莞、宁波等房价有所上涨的城市开始出台房地产约束性调控政策。而在近日，市场也传言深圳楼市调控即将升级。易居智库研究中心研究总监严跃进表示，杭州、东莞、宁波等城市的新政说明调控并不是完全就是刺激，一些热点且存在房价炒作的城市还是会升级管控，也进一步说明当前市场的调控导向。若出现各类炒作等现象，政策升级和收紧都是大概率事件。这里的宏观背景是：目前经济已经复苏，货币政策开始正常化；局部城市房价明显上涨；高校毕业生就业压力等。