2014年以来，房地产领域融资违约潮频现，从温州、鄂尔多斯、神木到邯郸、南阳的民间借贷违约事件，到私募、信托、众筹、P2P、基金等理财产品违约出现，逐步引发人们的关注和担忧。
中房报记者 田国宝 北京报道
上月，国内第三方理财机构钜派投资因出现私募兑付违约，被客户起诉至上海市浦东区人民法院，这只名为天津联文股权投资基金的私募基金，发行人为联银恒通（天津）股权投资基金管理有限公司，钜派投资为第三方代售机构。
据受害客户委托的盈科律师事务所代表殷思华介绍，天津联文私募基金成立于2013年1月，共募集9525万元。2015年上半年基金到期后，该公司告知客户无法兑现本金和收益。
9月9日，钜派投资在官网发布一份公开回复，表示正在协助投资人与基金管理人和相关部门进行交涉。本报记者多次联系钜派投资总裁倪建达，其均未回应。
在此之前的2014年5月，光耀地产子公司发行的 “财通资产-光耀扬州-全球候鸟度假地特定多个客户专项资产管理计划”也曾出现兑付危机，其第三方销售机构正是钜派投资。
15个月内，两次出现兑付危机，让钜派投资这家今年7月份在美国上市的企业陷入巨大争议，也折射出房地产领域融资的种种乱象。在目前房地产市场进入新常态的背景下，大批中小房企因资金链紧张而深陷危机，由此引发的房地产相关融资问题也引起人们关注。
钜派投资卷入兑付风波
钜派投资在2014的违约事件，与当时楼市遇冷，开发商资金链紧张有着直接关系。2014年5月，光耀地产遭遇了破产危机，而一项“财通资产-光耀扬州-全球候鸟度假地特定多个客户专项资产管理计划”也面临兑付危机，该项融资由上海财通资产管理有限公司作为受托人，钜派投资以第三方财务顾问身份进行销售。
根据募资说明书提供的信息显示，该项募资两期分别于2013年12月17日、30日成立，累积募集2.5亿元，期限为两年。投资额在100万~300万元时，年利率为10.8%；投资额300万~600万元时，年利率为11.2%；投资额超过600万元时，年利率为11.5%。该基金以光耀地产扬州项目土地和项目公司股权为抵押。
光耀地产扬州候鸟度假地项目位于扬州市润扬湿地公园内，主要以开发度假型别墅为主。2014年以来，由于国内房地产市场呈现下行趋势，光耀地产旗下别墅产品遇到去化难题，资金链面临断裂危险，“全球候鸟度假地特定多个客户专项资产管理计划”也面临兑付危机。但是，此次危机最终转危为安，债权方通过处置抵押物的形式对募资计划提前一年清盘，投资者获得本金和一年利息。
然而，天津联文募资项目就没有如此幸运。
2013年1月，联银恒通宣布成立天津联文私募基金，并开始募资。在这之前，联银恒通已经成立天津联海基金、天津联地基金、天津联月基金、天津联每基金、天津联垠基金等五只基金。2012年1月到7月，联银恒通旗下5只基金先后注入天津市南开国有资产经营有限公司。
作为天津市南开区国有资产经营公司，南开国资拥有南开光电子城项目的一级土地开发权。在天津联文基金之前，联银恒通已经募集5只私募基金入股天津南开国资，并获取了南开国资80%的股权。这5只私募基金连同天津联文基金募集的资金计划全部用于南开光电子城项目开发建设。
南开光电子城项目地块原属天津仪表集团，2010年10月，企业整体破产，2012年6月，地块被转让给南开国资，同时南开国资受天津市南开区国土资源局委托承担项目土地一级开发权，具体由南开房地产实施拆迁清理工作，南开城投为实施主体。据钜派投资方面称，由于南开国资一位领导涉入腐败案件，导致联银恒通旗下基金全部退出南开国资。
2015年4月23日联银恒通发布的工商年报中，上述已经注册成立的5只基金仍是南开国资股东。而最新的工商注册信息显示，南开国资股东中已经不见5家基金股东。随着联银恒通旗下5只私募基金整体退出南开国资，已经完成募集1年多的天津联文基金处于一种尴尬境地。
据殷思华介绍，自始至终，投资者并未见到联银恒通的工作人员，从宣传、签约到打款，一直都是钜派投资的工作人员操办，“签合同的另一方是联银恒通和联文基金 ，最后客户的资金打到联银恒通的账户中”。
不过，钜派投资方面在答复投资人时表示，因为联银恒通涉及天津一件土地腐败案件，银行账户被冻结，所以导致无法兑付利息的问题。
大股东为易居中国
钜派投资成立于2010年3月，创始人为胡天翔，公司业务是为国内高净值机构、个人提供资产配置咨询、理财产品筛选、企业融资服务、综合资产管理等多元金融服务，是一家财务咨询管理类公司。
2011年至2014年间，易居中国联合新浪、清科创投和景林投资共同入股钜派投资。2013年11月12日，钜派投资与易居中国正式签署战略投资协议，易居中国在钜派投资占股33%，2015年4月份钜派投资上市之初，易居中国通过换股形式把易居资本并入钜派投资，其在钜派投资占股比例上升至37%。
此后，易居中国董事局主席周忻担任钜派投资董事，以胡天翔、姚伟示和曹南屏等为主的创始团队负责日常工作。其中周忻和原上海实业城市开发集团董事会主席倪建达对钜派投资迅速壮大起到了至关重要的作用。
易居中国以房地产代理和经纪业务起家，手中积累了大量地产行业信息资源。在入股钜派投资之前，周忻就已联合复星集团等房企成立了多家房地产基金。
钜派投资创始人胡天翔曾对外宣称，易居中国为钜派投资带来众多一线房企客户，在很短的时间内，房地产业务成为钜派投资主业，占比超过60%，钜派投资的业务重心也逐步向房地产领域倾斜。
今年初，通过周忻牵线，原上海实业城市开发集团董事会主席倪建达加入钜派投资，担任联席董事长兼CEO，倪建达在房地产领域从业30多年，其特长主要是房地产领域经验和资源。在钜派投资上市前后，易居中国也开始整合旗下地产金融业务，并把易居资本与钜派投资进行合并。
天津联文基金兑付违约不仅让钜派投资陷入信任危机，也让易居中国地产金融业务蒙上阴影，而联文基金投资者代理律师方则认为，虽然募集主体是联银恒通，但钜派投资作为全程募资操盘手，理应对募资风险进行评估。
一位不愿具名的上海律师认为，第三方销售机构通常以财务顾问形式出现，法律上并无有效约束力，“更多是在道德层面，但是钜派投资这个案例来说，因为基金未成立，这就涉及到诈骗”。
上述律师所说的基金未成立，即钜派投资参与募资的联文基金实际并未成立。
地产融资违约频出
2014年前后，房地产领域融资违约潮频现，从温州、鄂尔多斯、神木到邯郸、南阳的民间借贷违约事件，到私募、信托、众筹、P2P、基金等理财产品违约出现，逐步引发人们的关注和担忧。
晨博私募研究机构CEO晨博表示，证监会曾出台文件对私募基金募资进行规范，要求基金公司在中国证监会进行备案，纳入监管。首先，没有进行备案的一律不准进行募集资金；其次，不允许募资过程中通过大众媒体、举办推荐会、传单等途径向公众进行宣传；第三，私募基金必须针对特定投资对象，对投资者数量有要求；第四，基金公司必须承诺一定期限内给予投资者相应回报。
河北鼎合律师事务所主任满洪波表示，目前对于此类事件，执法部门主要从非法集资角度加以惩处，非法集资主要涉及罪名为非法吸收公众存款罪和集资诈骗罪，前者主要指行为人违反国家金融管理法规非法吸收公众存款或变相吸收公众存款，资金主要用于生产经营及相关活动、行为人有还款意愿，侵犯的客体是正常的金融秩序。
然而，对于投资而言，这些硬性的政策对私募基金形成了一定的约束。以天津联文私募基金而言，联银恒通已经在中国证监会备案，投资者资金也都打入公司账号，但实际操作人为钜派投资，而钜派投资并没有在中国证监会备案。
一位不愿具名的私募人士表示，目前房地产领域私募，大多数并没有房地产项目开发经验，对项目本身前景和风险缺乏有效评估，“据我们了解，全国房地产私募领域，有项目操作经验的可能还不到30%”。
据上述人士介绍，私募基金在募资过程中，首先私募基金需要成立一个对公账户，投资者的资金只能打到这个受监管的账户中，但是，由于私募基金工商手续变更较为繁琐，大多数私募在操作过程中先行募集资金，资金到位后再去进行工商注册。
上述人士告诉中国房地产报记者，目前整个私募领域，这种募集资金完成后才进行工商登记的情况较为普遍，“完全符合规定的私募可能只有20%左右，大多数都是募集完成后再去登记，“这种情况不出事没事，一旦出事就涉及诈骗”。
互联网融资形式出现后，这一局面变得更加复杂，以众筹为例，在众筹进行时，投资人并不清楚投资项目真假，有的项目也不具备实地考察的条件，众筹成功后，所得产品的品质和价值可能会缩水，但是否存在欺诈行为则难以定性。
对于投资者如何预防风险，晨博认为，私募作为一种投资行为，本身具有一定风险性，“每一个私募基金并不是稳赚不赔，肯定是有赚有赔，作为投资者要判断的标准，首先看是否在证监会有备案；其次，融资主体是否有房地产项目操作经验；第三，就是投资的资金一定要打到受监管的对公账户上，不能打到私人或者非私募合伙企业账户中”。
钜派投资兑付危机仍在持续，据殷思华介绍，目前投资者已经将钜派投资诉至法院，“现在还没确定开庭时间”。
